Qué es una vivienda turística y cómo registrarla

¿Qué se considera una vivienda turística?

1Todo aquel inmueble ubicado en Andalucía que ofrece de forma habitual el servicio de alojamiento a un precio que el propietario fija y que lo comercializa en canales de oferta turística, como agencias de viajes o plataformas 'on line'. Según la Delegación de Turismo de la Junta en Málaga, todos los que se publicitan en estos portales que conectan al propietario con el viajero tienen que registrarse como piso turístico. Esta norma no afecta a las viviendas de alquiler turístico ubicadas en el medio rural, que se rigen por un decreto ya establecido. Tampoco afecta a quienes cuenten con tres o más viviendas destinadas a estos fines en un radio de un kilómetro. En este caso se regulan por el decreto de Apartamentos Turísticos, también modificado, en la modalidad de conjuntos.

¿Y si sólo se alquila el piso los tres meses de verano por quincenas o semanas?

2También hay que inscribirlo en el Registro de Turismo. La normativa solo deja fuera a las viviendas que se alquilan por tiempo superior a dos meses continuados por una misma persona. Incluso, si el alquiler en la temporada alta se gestiona sin mediación de los portales 'on line'.

¿Qué requisitos tiene que cumplir la vivienda?

3Tiene que disponer de licencia de ocupación. Tener las habitaciones con ventilación al exterior y con sistemas de oscurecimiento. Además tienen que contar con un sistema de climatización, de frío y calor, en el salón y dormitorios. La norma exige un botiquín de primeros auxilios, disponer de información turística de la zona, de hojas y quejas de reclamación y de un servicio de limpieza a la entrada y salida de nuevos clientes. Además de lencería de casa, con un juego adicional, y de enseres y electrodomésticos. También el turista debe tener un teléfono de contacto para comunicar cualquier incidencia y debe de conocer las normas que rigen en la comunidad de vecinos. La capacidad máxima por inmueble completo no puede exceder de 15 personas.

¿Cuándo se puede inscribir la vivienda en el Registro de Turismo?

4El decreto establece que la fecha que marcará el comienzo de la inscripción en el Registro de Turismo es de tres meses desde la publicación del decreto en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (Boja), algo que aún no ha sucedido. La Consejería de Turismo estima que será a partir del próximo mes de mayo cuando esté operativo este registro, por lo que insta a aprovechar este periodo trasitorio para preparar la documentación. El objetivo es que para el verano los inmuebles destinados al alquiler turístico puedan desarrollar con normalidad su actividad. La sanción por operar en clandestinidad llega a 150.000 euros.

¿Qué documentación es necesario presentar?

5Es un trámite muy sencillo, pese a que es una de las dudas que siempre plantean los propietarios. Tan fácil como entrar en la página web de la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía y pinchar en Registro de Turismo para sacar por impresora la Declaración Responsable. Este documento debe rellenarse y firmarlo para entregarlo en la Delegación de Turismo de Málaga. Con ello se activa el registro que le permite iniciar la actividad, para lo que asignarán un código que identifica la vivienda en alquiler turístico y que debe consignar en los anuncios que haga en las plataformas 'on line'.

¿Cómo hay que tributar por una vivienda con fines turísticos?

6 Se tributa como un arrendamiento urbano, es decir, incluyendo los ingresos obtenidos por el desarrollo de la actividad como ganancias en la declaración de la renta anual. No precisa ni darse de alta como autónomo, no conlleva el pago de tasas alguna, así como tampoco implica tributación por IVA si el que lo explota es el propietario. El alquiler turístico es un servicio de alojamiento, no un establecimiento.

¿Se puede alquilar sólo alguna habitación de la casa?

7Es posible hacerlo porque este decreto lo contempla, con la salvedad de que pone como condición que el propietario del inmueble habite el piso en el que quiere arrendar habitaciones a turistas. De hecho es la primera normativa de España que contempla esta posibilidad. Los trámites y la documentación a seguir son los mismos que si se alquila la vivienda al completo. En este caso recibirán igualmente un número de registro con el que publicitar este servicio en las plataformas 'on line' especializadas en el alquiler vacacional.

¿Hay que hacer un contrato a cada turista, una factura o pedir el DNI para el registro de la Policía?

8La normativa obliga a hacer un contrato a cada inquilino, aunque éste permanezca una noche. Además, este acuerdo escrito deberá ser guardado durante un año por si es requerido por los inspectores de Turismo. En este documento deberá constar el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, el código alfanumérico de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que van a ocupar el piso, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y el número de teléfono que se le proporciona al cliente para comunicar incidencias. En cuanto a la factura, el propietario sólo podrá emitir un recibo del pago de la estancia, cuyo precio es libre y deberá ser determinado por el propietario de la vivienda. Y por seguridad, los usuarios del piso deberán presentar su documento de identificación a los efectos de cumplimentar el correspondiente parte de entrada, que aún está por señalar la vía de comunicación al registro policial. En el caso de los hoteles y apartamentos se hace por vía telemática. Esta competencia no es de Turismo.

¿Hay una hora de entrega del inmueble tanto para la entrada como para la salida?

9Sí. La normativa señala que si no se pacta una hora concreta, la entrada al domicilio se realizará a las cuatro de la tarde y la salida del inmueble a las doce de la mañana.

¿Qué pasa si un propietario quiere alquilar tres o más viviendas ubicadas en un radio de mil metros?

10Este es el punto polémico de la nueva normativa, que ha considerado que quienes alquilen tres o más inmuebles en un mismo edificio o en bloques que estén en un radio de un kilómetro deben regularse por el decreto de Apartamentos Turísticos. Esta norma, modificada para acoger este supuesto, es más exigente en cuanto a que obliga a tramitar una licencia de apertura y a cumplir con requisitos que incluyen unas medidas mínimas en las distintas estancias de la casa. Asimismo, al ser considerado ya un establecimiento turístico la tributación es diferente a la de un servicio turístico como es el alquiler de un inmueble. Por tanto, según la Junta, el propietario de tres viviendas o más deberá darse de alta como autónomo para explotar esta actividad y regirse a nivel fiscal por los requerimientos propios de quien realiza una actividad empresarial. Concretamente, especificada en Hacienda como apartamentos turísticos.