Agencias inmobiliarias: guía para evitar disgustos

¿Cómo sé si un agente es fiable? ¿Hay una comisión mínima o máxima que me puedan aplicar? ¿Me pueden reclamar algo si vendo el piso por mi cuenta? Contestamos a estas y otras dudas frecuentes de quienes se plantean recurrir a un intermediario para comprar, vender o alquilar una vivienda

Agencias inmobiliarias: guía para evitar disgustos
Nuria Triguero
NURIA TRIGUERO

Las agencias inmobiliarias arrastran mala fama. Eso es así; lo reconoce incluso el presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI), Diego Galiano. «Se cometieron muchos disparates en la época del boom inmobiliario: gente sin cualificación ni experiencia que vendía pisos en bares, sobre una servilleta; precios que se inflaban a lo loco; una presión tremenda sobre los compradores... Y ahora pagamos justos por pecadores», afirma. Pero la crisis supuso una 'operación limpieza' y el sector de la intermediación inmobiliaria afronta este nuevo ciclo con la profesionalización como bandera. No obstante, es frecuente que los consumidores que se plantean acudir a un agente inmobiliario para comprar, vender o alquilar una vivienda tengan dudas y reparos sobre diferentes aspectos de la relación que van a entablar: qué honorarios les pueden cobrar, cómo saber si una agencia es de confianza, si hay un contrato tipo o es negociable, si conviene o no pactar exclusividad…

Repasamos las preguntas más frecuentes:

¿Cómo sé si una agencia inmobiliaria es de confianza? ¿Hay alguna titulación o requisito que deba cumplir un profesional de la intermediación inmobiliaria?

La realidad es que en España no se exige ningún requsito para montar una agencia inmobiliaria. «Cualquier persona puede montar libremente una inmobiliaria sin ningún tipo de requisito: ni siquiera estar dado de alta en la Seguridad Social o tener un seguro de responsabilidad civil», afirma Diego Galiano, que como presidente de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria tiene en ésta una de sus principales batallas. «Es duro porque son procesos que implican mucho dinero y consecuencias serias para las personas; estamos hablando de viviendas», añade.

Entonces, ¿cómo saber en quién confiar? «¿Yo qué voy a decir:? Pues que la seguridad y la garantía viene de la mano de los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) colegiados porque están formados y están capacitados y tienen un código deontológico, un régimen disciplinario y un seguro de responsabilidad civil obligatorio», afirma Galiano, que sin embargo reconoce que también hay profesionales «muy válidos» que no están colegiados. ¿Señales por las que guiarse? «Lo primero, que la agencia tenga una ubicación física. Y después, buscar referencias sobre su solvencia», recomienda.

Esta falta de referencias a la hora de buscar una agencia inmobiliaria fiable va a cambiar en no mucho tiempo, cuando empiece a funcionar el registro obligatorio que ha establecido la Junta de Andalucía para estos profesionales.

¿Cuándo entrará en vigor el registro obligatorio para profesionales de la intermediación inmobiliaria en Andalucía?

Esta es una medida largamente demandada por los profesionales del sector que se cumplió el pasado 8 de mayo, al publicarse en el BOJA una ley que establece un registro obligatorio para ejercer esta actividad. Las condiciones para acceder a este registro son: demostrar una capacitación, tener una ubicación física, tener un seguro responsabilidad civil y un seguro de caución (que cubre las cantidades que se entregan a cuenta) y no tener antecedentes penales. Para que el registro empiece a funcionar todavía falta que se publique el reglamento, algo que se espera para este próximo otoño.

¿Debo firmar un contrato con la agenica o basta con un acuerdo verbal?

Los expertos recomiendan encarecidamente poner por escrito las condiciones de la relación que va a establecerse entre cliente y agente inmobiliario. Dichas condiciones se expresan en un contrato, denominado hoja de encargo, que marca los honorarios, el plazo que se concede a la agencia para encontrar un comprador o un inquilino, si se pacta o no exclusividad…

¿Qué implica darle la exclusividad a una agencia en la venta o alquiler de una vivienda?

Esta cláusula implica que el propietario no puede recurrir a otra agencia ni tampoco comercializar la vivienda por sus propios medios. Si en el plazo de tiempo que está vigente el contrato el cliente vende la vivienda sin contar con la agencia, se expone a una penalización. Firmar exclusividad tiene ventajas e inconvenientes: si se confía en el buen hacer de la agencia, puede ser más cómodo tener un solo interlocutor, aunque es cierto que también puede hacer que la agencia se relaje al no competir con nadie. En cualquier caso, si se pacta exclusividad hay que marcar un plazo razonable para la misma, de seis meses, por ejemplo.

En este punto hay que advertir que hay clientes que se ven tentados a esquivar el pago de los honorarios al agente inmobiliario pactando por su cuenta con un cliente que ha acudido a visitar la vivienda gracias a dicho profesional. Aunque la venta se realice una vez pasado el plazo de exclusividad, el cliente se expone igualmente a una demanda, ya que el agente podrá demostrar mediante los partes de visita que ese cliente lo consiguió él.

¿Hay un mínimo o máximo legal para las comisiones que cobra una agencia inmobiliaria en la venta de una casa?

Para empezar, no hay que hablar de comisiones, sino de honorarios. Y la respuesta es no: la legislación española deja libertad a las partes para pactar dichos honorarios ligados a la intermediación inmobiliaria. De hecho, el Colegio de API no puede siquiera publicar un baremo de tarifas recomendadas, ya que Competencia se le echaría encima. Tampoco hay ninguna norma que diga si la comisión se cobra al comprador, al vendedor o a ambas partes.

En la práctica, y aunque según la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios la comisión por la venta de una vivienda se sitúa «generalmente» en el 3% del precio final, la realidad es que los honorarios se rigen por los «usos y costumbres» de cada ciudad. «Por ejemplo, en mi ciudad, que es Jaén, se paga el 4% a medias entre comparador y vendedor», ejemplifica Diego Galiano. En Málaga ronda el 4 ó el 5% y suele pagarlo el vendedor, aunque cada agencia puede hacer lo que quiera. Si la vivienda es muy cara, se puede reducir esta tarifa. Lo importante para que no haya problemas es que esta cuestión de los honorarios queden meridianamente claros en la hoja de encargo. Por cierto, hay que tener en cuenta el IVA para no llevarse sorpresas desagradables.

¿Qué comisión se cobra en el caso de una vivienda de alquiler?

En este caso también hay libertad absoluta desde el punto de vista de la legislación, de forma que el mercado se rige por las costumbres de cada sitio y también por la oferta y la demanda. Hay ciudades donde se cobra una mensualidad a cada parte; otros donde la mensualidad es a medias entre inquilino y propietario; y otros en los que los honorarios sólo se cargan al inquilino.

¿Cuándo se paga la comisión?

Depende de lo que se pacte en la hoja de encargo. Las asociaciones de consumidores recomiendan no pagar hasta que la venta se firme ante notario, ya que hay veces que la operación se frustra antes de la firma y la agencia se niega a devolver lo cobrado. La realidad es que los honorarios del agente inmobiliario se suelen pagar en dos plazos. En la firma del contrato de arras se paga una primera cantidad, mientras que el resto se liquida durante la firma definitiva de la escritura pública.

En el caso de un alquiler, la comisión se pagaría en el momento de la firma del contrato.

 

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