Málaga ya es el tercer foco de inversión inmobiliaria del país tras Madrid y Barcelona

Málaga se sitúa ya como el tercer foco de inversión del país por parte de los distintos actores del sector inmobiliario, detrás de Madrid y Barcelona. Esta es una de las principales conclusiones del informe 'Visión Málaga 2021' elaborado por la consultora Savills Aguirre Newman, que analiza los diferentes sectores del mercado inmobiliario de la capital: residencial, oficinas, comercial, logístico, hoteles y activos alternativos, así como las previsiones para 2022 en un contexto de «necesidad de superficie para distintos usos» en el que la provincia ha registrado el mayor aumento en población de España.

«La inversión inmobiliaria no se mueve por países, sino por ciudades. Y Málaga se ha posicionado como la tercera ciudad del país tras la pandemia, en parte, como consecuencia de ésta, ya que se valora como ciudad para vivir y trabajar», ha resumido José Félix Pérez-Peña, director de Málaga-Andalucía de Savills Aguirre Newman, en la presentación de este informe. «Hay tres segmentos que destacan por su dinamismo: residencial, oficina y logístico», concreta, añadiendo que el mercado inmobiliario en general está en auge, con mucha liquidez en busca de activos donde invertir, debido a su carácter de «valor refugio» frente a otras inversiones.

El informe destaca además el interés de las empresas tecnológicas por Málaga. «La apuesta de Google y Vodafone por la ciudad tendrá un efecto llamada, al igual que la apuesta del sector telemarketing en la Costa del Sol con la llegada de nuevas compañías internacionales».

Además, según 'Visión Málaga 2021', el sector sanitario y sociosanitario es uno de los segmentos que mejor se está comportando a nivel inmobiliario en Málaga. «La provincia presenta unos fundamentales excepcionales para este tipo de activo, como el crecimiento de la población residente y no residente, el aumento de personas mayores de 65 años y el déficit de camas en residencias de mayores», apunta el informe.

El mercado residencial de la provincia se ha mantenido dinámico en el año de la pandemia, aunque marcado por dos velocidades: dinamismo en la demanda y en los ritmos de venta en la capital, con una temprana recuperación, y ralentización de las ventas en la Costa del Sol, debido a la imposibilidad de viajar por parte de la demanda internacional no residente.

Durante 2020 se transaccionaron en la provincia más de 24.600 viviendas, según datos del Ministerio de Fomento, la mitad de todas las que se vendieron en Andalucía y un 50% más de las correspondientes a Sevilla. De ellas, 5.000 viviendas fueron de obra nueva, un 52% más que en 2019. Aunque el mercado sigue dominado por la segunda mano, con 19.000 compraventas, la proporción que representa la vivienda nueva está creciendo a un ritmo muy alto.

Savills aporta un dato que es interesante porque refleja el cambio de producto y del perfil de comprador en el mercado residencial de la capital. Desde 2017 a 2020 el incremento del precio medio de una vivienda plurifamiliar en la ciudad ha crecido un 50%, pasando de 216.713 euros a 340.387. Solamente en el último año, la subida es del 11%. «El aumento se debe a dos factores. Por un lado, a la elevada presión de la demanda que quiere adquirir una vivienda en la ciudad, bien por reposición o bien por instalarse en la misma dada su calidad de vida. Por otro lado, a la incorporación de producto residencial con mayores estándares de calidad orientados a un segmento de poder adquisitivo superior y que anteriormente solo se encontraban en los municipios de la Costa del Sol», apunta el informe, citando ejemplos como Málaga Towers, Halia o Colinas del Limonar.

En lo que se refiere a vivienda unifamiliar, ésta se concentra en distritos muy concretos de la ciudad (fundamentalmente la zona Este y Churriana) y su oferta es limitada, lo que unido a un incremento en sus calidades y estilo ha elevado su precio medio hasta los 428.904 euros, un 16% más que en 2019.

En cuanto al precio medio de la vivienda nueva que se ofertó en 2020 por zonas, el más elevado para la vivienda plurifamiliar se situó en el distrito Carretera de Cádiz (5.153 €/m²), por influencia de la promoción Málaga Towers, y el menor se situó en Alhaurín de la Torre (1.736 €/m²). En lo que respecta a la vivienda unifamiliar, el distrito con el precio medio de repercusión más elevado se situó en el distrito Centro (4.851 €/m²) debido a que solo se encuentra una promoción de estas características en este entorno. El de menor precio se situó en el distrito Churriana (1.411 €/m²)

Las previsiones en cuanto a precios son de cierta estabilidad interrumpida por ligeras subidas a lo largo de 2021.

En cuanto al suelo, el precio máximo alcanzado en una operación de suelo en la capital ha sido de 1500 €/m2 de techo en Colinas de Limonar.

Según el informe 'Visión 2021', durante el año 2020 se crearon las condiciones idóneas para que tras la normalización sanitaria se produzca una fuerte reactivación a nivel transaccional en términos de suelo. Además, una vez finalice la campaña de vacunación y se regularice el tráfico de vuelos desde los distintos países origen de la demanda, se espera que el mercado de suelo en general y de manera específica en Costa del Sol, experimente de nuevo nivel de actividad significativo.

En cuanto al segmento de oficinas, el informe destaca que este mercado ya comienza a mostrar síntomas de recuperación y a despertar el interés inversor institucional en este tipo de edificios en la ciudad, según la consultora inmobiliaria.

La pandemia y los efectos del teletrabajo no ha conseguido frenar este interés, con nuevas transacciones registradas en las que destaca la presencia de fondos internacionales y nacionales especializados en oficinas.

Según Savills Aguirre Newman, Málaga sigue atrayendo nuevas empresas, y así lo demuestran las recientes noticias sobre la apuesta de empresas tecnológicas de referencia, como Google o Vodafone, que son sin duda motivo de optimismo a futuro para el desarrollo del potencial del mercado de oficinas en la ciudad.

En cuanto a las rentas, se han mantenido estables, aunque han sufrido ligeros repuntes en algunas ubicaciones, motivados por la escasa oferta existente. Destacan los incrementos de las rentas máximas en todas las zonas (como la zona descentralizada, que ha pasado de 12 a 14€/m²/mes), salvo en el área 'prime', y el mantenimiento de las rentas medias en toda la ciudad.

Con la escasa disponibilidad y el aumento de rentas por la falta de oferta, se percibe una clara necesidad de espacios de oficinas en torno a 40.000 metros cuadrados en el corto-medio plazo, que actualice además el parque actual de acuerdo con la necesidad por parte de las empresas de mejores edificios con mayores estándares de calidad.

Savills Aguirre Newman apunta que Málaga debe prepararse y seguir posicionándose como ubicación alternativa a Madrid y Barcelona y a otras capitales europeas. Es importante que la ciudad siga trabajando y apostando por el desarrollo de nuevos edificios para albergar la creciente demanda como ciudad con gran atractivo para vivir y trabajar.

Respecto al segmento comercial 'high street', se espera que después de la vacunación, el sector recupere el ritmo perdido durante la pandemia. Por sectores de actividad, la restauración se ha visto beneficiada y ha ganado presencia en ubicaciones históricamente lideradas por la moda.

En cuanto a la inversión, la alimentación ha sido la línea más activa por su resiliencia, así como los edificios que permiten adecuar sus usos en función de la actividad más dinámica en cada momento del mercado. Además, el informe prevé que, durante la segunda mitad de 2021, la actividad a nivel transaccional sea alta, una vez los operadores consoliden sus ventas y sus localizaciones.

En cuanto a precios, la zona 'prime' (calle Larios y alrededores) ha pasado de 183 €/m²/mes a 158 €/m²/mes de media, suponiendo una reducción del 14%, en línea con los principales ejes comerciales de Europa. Ha sido la zona que mejor ha resistido durante la situación sanitaria. Este hecho ha supuesto para algunos operadores una oportunidad junto con el aumento de la disponibilidad para reposicionarse. Marcas como Rituals o Ray Ban han entrado en la zona 'prime' como nuevas firmas en Calle Larios, que ha demostrado su resiliencia.

El mercado logístico ha salido reforzado en los últimos meses en todo el mundo. Sin embargo, en Málaga y la Costa del Sol la disponibilidad de estos espacios es prácticamente nula, por lo que para cubrir las necesidades que tiene la demanda existente, se necesita al menos el triple de metros de los proyectos ya en marcha, según Savills Aguirre Newman.

La renta media para activos logísticos de calidad y que cumplan con los estándares de los operadores dada su escasez en la ciudad, se situó en 5 €/m²/mes.

En cuanto al almacenamiento, las naves construidas siguiendo los estándares actuales permiten almacenar el doble de mercancía por cada metro de superficie si se compara con las naves actualmente existentes en Málaga. Esto supone una mayor rentabilidad para el inquilino, mayor eficiencia energética y en operativa y mayor seguridad para los empleados y la mercancía.

Respecto a nuevos proyectos, el proyecto Green Logistics Parks, de Aquila, va a suponer un punto de inflexión gracias a un desarrollo sostenible de última generación en la antigua factoría de Bacardí en Málaga.

Con el objetivo de aumentar superficie logística en el mercado, Savills Aguirre Newman está impulsando de la mano de propietarios de suelo, el desarrollo de sectores urbanizables sectorizados, lo que ha generado mucho interés en fondos y desarrolladores y permite además anticipar los plazos de desarrollo de estos sectores.

La perspectiva para el mercado hotelero de Málaga es que en 2023 se recuperen los niveles de ocupación y precios de 2019, llegando incluso a superarlos. El sector turístico de la ciudad ha crecido exponencialmente desde 2010 y se prevé que una vez se reactive la movilidad y siempre que se mantengan el crecimiento macroeconómico nacional, continúe creciendo y atraiga a inversores y operadores del sector hotelero, tanto a nivel urbano como en la costa.

La oferta hotelera de Málaga capital sigue aumentando. Durante 2020 se han culminado algunos proyectos hoteleros de gran relevancia para la ciudad, y otros 18 han seguido su curso. El informe prevé que en los próximos años se incorporarán 2.100 para alcanzar 7.000 habitaciones distribuidas en 83 hoteles.

«Málaga se ha posicionado como ciudad de referencia cultural y turística tras una evolución exitosa. Además, en el último año ha avanzado en el sector de negocios. Uno de los retos de la ciudad es seguir creciendo como destino de convenciones y turismo de alto nivel adquisitivo», afirma el informe.

Las previsiones para las residencias de estudiantes en Málaga son positivas, pues se prevé que a lo largo de los próximos años tenga lugar el desembarco de diversas universidades privadas en la ciudad, lo que permitirá completar el posicionamiento de la plaza como ciudad universitaria de referencia a nivel nacional, con fundamentales muy positivos para mantener la senda alcista pre-Covid.

El mercado de inversión de residencias de estudiantes sigue muy activo, con interés institucional y elevado peso promotor. Savills Aguirre Newman destaca la construcción de los grandes desarrollos tanto en el área de Teatinos como en el entorno del Palacio de Congresos, así como nuevas operaciones de suelo con tal uso.

El sector sanitario y sociosanitario es uno de los mercados que mejor se ha comportado en inmobiliario durante la pandemia, y será uno de los que más crezca a lo largo de los próximos años.

Según el informe, las razones por las que Málaga se ha convertido en una región excepcional para los activos 'healthcare' son: el crecimiento de la población, el aumento de la población mayor de 65 años y especialmente el déficit de camas en las residencias de mayores (la OMS recomienda 5 camas por cada 100 habitantes mayores de 65 años, la provincia se encuentra en estos momentos en una ratio de 2,5). Asimismo, la consultora resalta la irrupción del 'senior living', como fórmula de jubilación para no dependientes, cada vez más demandada por usuarios y en el foco de promotores e inversores.

Respecto a las residencias de la tercera edad, el mercado de inversión está experimentando el desembarco de grupos especializados mediante operaciones de suelo para nuevos desarrollos, activos en rentabilidad y operaciones corporativas.

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