La vivienda en Málaga. ¿Es el problema la falta de suelo?

Si utilizamos la regla básica de economía sobre la Ley de oferta y demanda, podemos caer en la tentación de pensar que, si hubiera más oferta de vivienda de obra nueva, la competencia haría bajar el precio de esta, pero no olvidemos que antes de la oferta y la demanda está el sentido común, debo vender más caro de lo que me cuesta producir. Con esto quiero explicar que, en una venta de una vivienda nueva para primera residencia de público local, que es la demanda principal de los malagueños, aproximadamente el 50% del precio de la venta es el coste de la ejecución de la obra; esto deja al promotor el otro 50% de la venta para el resto de los costes; el suelo, gastos de promoción, financieros, comerciales, licencia, proyecto... y un mínimo margen de beneficio.

La causa de que el coste de la obra esté disparado proviene principalmente de tres motivos, la constante subida de precio de los materiales, la falta de mano de obra en el sector y las continuas mejoras del código técnico de la edificación; a estas causas hay que sumar el sobrecoste tributario que conlleva desarrollar un proyecto inmobiliario: plusvalía, AJD, ITP. tasas, ICIO, IBI... a todas estas nomenclaturas de impuestos que se entienden como costes, hay que sumarles el famoso IVA actualmente al tipo del 10%.

Dicho esto, los principales actores que nos encontramos en estas operaciones son:

- Cliente final, el comprador de la vivienda.

- Promotor inmobiliario, el que promueve y vende la vivienda.

- Contratista principal o constructor, el que la construye contratando a los subcontratistas.

- Subcontratistas o empresa especializada, ejemplo; carpinteros, mano de obra, electricistas, fontaneros...

Si ahora volvemos a la Ley de la oferta y la demanda, pero ya no entre el promotor y el cliente final, sino aplicando esta Ley entre promotor, contratista principal y el subcontratista, nos podemos encontrar con la siguiente teoría; si en Málaga a modo de ejemplo existieran 10 promociones de viviendas de obra nueva y se consiguiera desarrollar suelo para otras 10 promociones más, pasaríamos a tener 20 promociones que hay que construir, teniendo en cuenta que las empresas subcontratistas sufren un grave problema de personal y por lo tanto ya están al límite de sus capacidades; con la nueva incorporación de suelo de 10 a 20, acabamos de doblar la demanda a estas empresas ya saturadas, parece razonable pensar, que automáticamente estas subirían sus precios lejos de bajarlos. Entonces el contratista principal se vería también obligado a subir los precios al promotor y este haría lo propio con su cliente final.

Falta suelo en Málaga, sí, pero no arreglará el problema de la vivienda, solo dará una mayor gama de viviendas para aquellos clientes que ya pueden pagar los precios actuales. Por lo tanto, además del suelo, hay que resolver un problema mucho más profundo y difícil de solucionar, la falta de personal en el sector, para poder crear más y más grandes empresas subcontratistas y especializadas, que generen una mayor competencia entre ellas y por lo tanto una mejora en los costes de las viviendas. Este es un anhelo que se ve muy complicado de solucionar, teniendo en cuenta que las empresas hoy en día deben asumir; (i) las constantes subidas del SMI; (ii) la reducción de la jornada laboral; y (iii) la permanente sociedad subvencionada y sobreprotegida, que provoca poco compromiso laboral.

Poniendo todo esto de manifiesto, si profundizas en el problema de la vivienda en Málaga, acabas descubriendo que, del problema del suelo, pasamos al problema de los costes, de los costes a las decisiones políticas y tributarias, y en consecuencia, a la tendencia social de la cultura del acomodo.

El problema de la vivienda en Málaga se podría segmentar en dos grandes grupos, el que puede pagar los precios actuales y el que no. Para el primero, el suelo es fundamental para poder valorar una mayor oferta de vivienda; para el segundo, es el precio de venta su mayor problema.

La realidad es que son los políticos los que marcan el rumbo de la administración, de la legislación laboral y tributaria, es ahí, justo ahí, donde hay que abordar el problema de la vivienda, tanto para las transformaciones de suelo como para los costes de las obras.