El laberinto urbanístico de Marbella busca salida

El laberinto urbanístico de Marbella busca salidaGráfico

Un informe de expertos contratado por el Ayuntamiento confirma la imposibilidad de que el futuro PGOU arbitre una solución global para todas las irregularidades heredadas

Héctor Barbotta
HÉCTOR BARBOTTAMarbella

El laberinto urbanístico de Marbella no encontrará una única salida para todos sus problemas. Un informe contratado por el Ayuntamiento y elaborado por los principales expertos españoles en la materia ha confirmado el peor de los temores: no hay una solución única para la compleja situación heredada de los años del GIL con miles de inmuebles levantados al margen de la ordenación legal.

El informe fue contratado durante el periodo del gobierno tripartito, cuando el Ayuntamiento de Marbella se enfrentó a la peor situación imaginable en el plano urbanístico: la anulación por sentencias del Tribunal Supremo de su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), que había sido aprobado en 2010, y la obligación, en consecuencia, de regresar al anterior documento de ordenación, que data de 1986. Aquel retroceso de 30 años en el ordenamiento urbanístico supuso un duro golpe a la actividad de promoción inmobiliaria en la ciudad y la parálisis de proyectos en marcha.

Entre los motivos que encontró el Supremo para anular el documento fue que éste asumía una función que no le correspondía, al establecer instrumentos para legalizar los inmuebles construidos de manera irregular en los años anteriores. El Plan anulado fijaba un sistema de compensaciones mediante el cual los propietarios de inmuebles irregulares podían legalizar su situación, pero las sentencias indicaron que la función de un PGOU es planificar la ciudad de cara al futuro, y no la de modular la legalización de lo ilegalmente construido, ni tampoco alterar los mecanismos legales por el incumplimiento de los deberes urbanísticos.

El Ayuntamiento se vio entonces ante un doble problema; por un lado, la ausencia de un PGOU sobre el que basar el crecimiento futuro de la ciudad; por el otro, la falta de un mecanismo para afrontar el problema de 18.000 inmuebles irregulares.

Por ese motivo convocó un concurso para la elaboración de un informe que encontrara una salida ante ese verdadero laberinto urbanístico y al mismo tiempo fijara los criterios para la elaboración de un futuro Plan General que pudiera redactarse a salvo de nuevos traspiés judiciales.

El concurso fue ganado por el equipo formado por cuatro catedráticos de Derecho administrativo a quienes se reconoce entre los más prestigiosos de España: Diego Vera Jurado (UMA); Luciano Parejo (Universidad Carlos III), José María Baño (Universidad Complutense) y Manuel Rebollo (Universidad de Córdoba). Tras más de un año de trabajo, el informe elaborado por estos expertos, de 190 páginas, ha visto la luz pero el diagnóstico es tan realista como temido: la situación urbanística de Marbella no tiene una solución sencilla.

El dictamen descarta que se pueda encontrar una única salida global. Por el contrario, disecciona el problema en varias casuísticas diferentes

Durante años se albergó la esperanza de dar con una fórmula global para resolver la situación de las viviendas construidas al margen de ordenación y al mismo tiempo señalara las líneas básicas de la ciudad del futuro.

Ello fue lo que planteó el PGOU de 2010, que dispuso un sistema de normalización y regularización de actuaciones realizadas ilegalmente (sin licencia o con licencia anulada posteriormente por sentencia) mediante compensaciones económicas o por la imposición de deberes urbanísticos por los que los propietarios de inmuebles irregulares cedían a la ciudad los suelos dotacionales para equipamientos públicos y de esa manera conseguían la regularización de sus inmuebles. Las sentencias del Supremo anularon el Plan por considerar no ajustada a derecho esa fórmula y ahora el informe de los expertos rechaza que pueda aplicarse ninguna otra similar.

El informe, en efecto, desecha la posibilidad de una fórmula global que dé una solución para todos los casos. Esa es la mala noticia. La buena es que sí hay solución, o mejor dicho, soluciones. No única, sino diferentes según la situación de cada suelo y de cada inmueble.

Para comenzar, el trabajo distingue entre los suelos desarrollados sobre los que han recaído sentencias anulatorias y los suelos respecto de los que no han recaído sentencias pero cuyo desarrollo se basaba en el PGOU de 2010, en el proyecto de PGOU del GIL de 1998 que nunca se llegó a aprobar o que incurren en otro tipo de ilegalidad.

Hasta ahora se había globalizado, confundiendo los escenarios, y el dictamen sostiene la necesidad de conocer caso a caso cuál es la situación procesal de cada expediente y principalmente y la situación de los procedimientos de las ejecuciones de las sentencias firmes en relación a los expedientes contrarios al Plan de 1986.

En ese sentido, el informe de los expertos localiza distintas situaciones e indica al Ayuntamiento y también a la Junta de Andalucía que hay que realizar un profundo trabajo con el fin de incorporar a la legalidad todas las edificaciones viables y posibles.

Así, señala la necesidad de diferenciar entre los suelos desarrollados respecto de los han recaído sentencias anulatorias y aquellos sin sentencia pero cuyo desarrollo resultaba amparado en el PGOU anulado de 2010.

A partir de ahí el estudio propone un camino para la regularización de inmuebles construidos sin amparo legal mediante un estudio pormenorizado caso a caso que habrá que realizarse de forma paralela a la redacción del futuro Plan General. Sólo para aquellos casos en los que las edificaciones ocupen zona de dominio público parece no haber solución alguna.

«La imposibilidad legal existirá si una obra deviene conforme con un nuevo Plan aprobado definitivamente»

En relación al futuro Plan, el dictamen señala que tendrá que diseñarse desde una perspectiva sistémica y coherente, es decir no analizando la situación específica de cada parcela, y si dentro de esa visión sistemática se considera que edificaciones existentes bajo las que pese una sentencia son compatibles con el nuevo modelo territorial, deberán mantenerse y tendrá que ser el juez competente el que, en cada caso, determine si procede o no la demolición.

El informe rechaza que las sentencias que anularon el PGOU de 2010 señalen límites específicos a la hora de redactar el nuevo, aunque posteriormente matiza esta afirmación al advertir de que el futuro Plan General no podrá reincidir en los mismos vicios que llevaron a la declaración de nulidad. «Además - dice- si se vulnera ese límite se estará, no sólo vulnerando la legalidad, sino incumpliendo la sentencia anterior».

No obstante, indica que las previsiones de verdadera ordenación urbanística, las de diseño del modelo de ciudad, sí podrán ser acogidas en el nuevo Plan. Según señalan los expertos, igual que no se debe buscar el propósito de coincidencia con el PGOU anulado, tampoco se debe huir de la misma si ello obedece a las necesidades y aspiraciones de la ciudad y si una nueva valoración jurídica se justifica «suficiente y racionalmente».

El dictamen recomienda, en resumen, analizar caso a caso todos los expedientes con el fin de determinar que edificaciones y actuaciones pueden legalizarse o declararse como fuera de ordenación; redactar y tramitar un nuevo PGOU de planificación futura y como documento que dé solución a las edificaciones ilegales, sin que se pueda considerar como un documento de planeamiento que legalice, ya que eso provocó la anulación del Plan de 2010, y participar activamente en la redacción del Plan Territorial de la Costa del Sol como ordenación básica del futuro PGOU.

Una suma de tareas, en resumen, que más que a arquitectos y urbanistas parece convocar a abogados y juristas expertos.

¿Qué hacer con las sentencias que anulan licencias?

Uno de los graves problemas urbanísticos a los que se enfrenta la ciudad lo constituyen las decenas de sentencias dictadas por los tribunales que anulan licencias concedidas por el Ayuntamiento con arreglo a un PGOU que nunca fue aprobado, el de 1998, o en virtud de convenios urbanísticos viciados de nulidad.

Estas sentencias, que en algunos casos ordenan la restitución de la realidad física anterior a la concesión de las licencias -es decir, la demolición de lo irregularmente construido- nunca llegaron a ser ejecutadas. En algunos casos, porque se aludió a la imposibilidad material de hacerlo; en otros, porque se consideró que la ejecución no suponía automáticamente el derribo de lo construido y en otros, porque se entendió que debían quedar paralizadas o suspendidas al aprobarse un Plan, el de 2010, donde esas construcciones sí encontraban amparo. Con la nulidad de ese PGOU, la nulidad de las licencias se han reactivado.

El dictamen de expertos estudia en detalle las sentencias que anulan licencias y disecciona los diferentes supuestos para determinar cómo se podría actuar en cada caso. En primer lugar, señala que hay que distinguir dos tipos de sentencias anulatorias: «Debe distinguirse entre las sentencias contencioso-administrativas anulatorias de licencias que ordenan inequívocamente la demolición de lo construido de aquellas que se limitan a anular las licencias sin tener un pronunciamiento explícito ni implícito sobre la demolición», señala el trabajo.

El informa explica también que en el derecho español no se admite más causa de inejecución de sentencias que la imposibilidad misma de la ejecución por imposibilidad material o legal, ya sea por obstáculos físicos de demolición y por cambios normativos, nuevos planes urbanísticos planteado por el Ayuntamiento de Marbella o demás sujetos afectados y fijándose las indemnizaciones que correspondan.

Explica también que la causa de imposibilidad legal de ejecución por un nuevo planeamiento queda condicionado por un nuevo PGOU aprobado y publicado y sin tramitarse con el fin de evitar las demoliciones; y que la Administración se pronuncie previamente sobre su legalización. «La imposibilidad legal existirá si la obra deviene conforme con un nuevo Plan aprobado definitivamente», explica el dictamen.

Para los expertos, no tiene sentido afirmar que siempre y tajantemente la anulación de una licencia deba conducir a la demolición, ya que los vicios de una licencia pueden ser de lo más variados.

Las ejecuciones actuales de aquellas sentencias anteriores deben estar presididas por esas exigencias de motivación, ponderación y proporcionalidad; desterrando la idea de que la demolición es la consecuencia indefectible, natural e irremisiblemente unida a las sentencias anulatorias de licencias. Ante sentencias anulatorias de licencias de licencias que no contengan un pronunciamiento expreso de demolición el Ayuntamiento debe iniciar el procedimiento ordinario de restablecimiento de la legalidad conforme a la LOUA.

El nuevo Plan es un instrumento que de acuerdo con el modelo territorial elegido debe determinar el grado de compatibilidad de lo construido ilegalmente con la nueva ordenación.

 

Fotos

Vídeos