La vivienda está sólo un 3% más barata que en la burbuja tras subir un 57% desde mínimos

En general, en el conjunto de España, la vivienda ha subido un 25,6% desde mínimos, pero aún le resta por recuperarse un 12,3% para alcanzar los niveles récord. En Andalucía sucede algo parecido: desde el punto más bajo ha rebotado un 26,4%, pero el precio del metro cuadrado aún es un 15,1% más barato que en 2008.

Málaga es una de las provincias que más cerca está de recuperar las cifras históricamente elevadas del precio de la vivienda que se alcanzaron hace tres lustros: apenas dista un 3,2%. Pero Santa Cruz de Tenerife está aún más cerca, a un 1,1%. Y en Madrid el valor del metro cuadrado ya estaba al cierre de 2023 un 2,5% por encima de la cifra de 2008. Pero nada comparado con Baleares, donde las tasaciones marcan ya niveles un 22,8% por encima de las cotas del último 'boom' inmobiliario, al rozar ya los 3.000 euros frente a los poco más de 2.400 euros que marcaba en 2008. También en Ceuta y Melilla la vivienda es hoy más cara que hace quince años.

Dentro de Andalucía la provincia más rezagada es Huelva: desde mínimos, los precios apenas han rebotado un 10%, con lo que hasta los niveles de 2008 aún le queda un recorrido del 30%. En situación similar se encuentra Jaén, donde la vivienda es ahora un 30% más barata que en la burbuja.

El precio de la vivienda en Málaga está a punto de alcanzar las cifras récord del anterior ciclo inmobiliario. Y, a tenor de las previsiones que los expertos compartían con SUR al comienzo del año, entra dentro de lo probable que se superen en este 2024, porque se prevén ascensos de hasta el 5%.

Si bien el precio de la vivienda en Málaga está muy cerca de los niveles del boom inmobiliario, hay otros indicadores que se encuentran todavía muy lejos. Veamos, por ejemplo, las cifras de compraventas. En esta rúbrica, de acuerdo con datos del INE, el año del boom con más transacciones fue 2007, cuando en Málaga hubo 42.386 operaciones. Frente a esa cifra, en el año 2023 las compraventas de viviendas fueron 34.251, es decir, un 20% menos. En el conjunto de España, las 586.913 compraventas de 2023 se colocaron un 24,30% por debajo de las 775.300 de 2007. Y en Andalucía las 119.479 operaciones del año pasado fueron prácticamente un 29% menos que las 167.000 viviendas que se vendieron en el año del pico del ciclo anterior.

Y algo parecido sucede con los datos de hipotecas: ahora se firman muchas menos que en el momento más caliente del ciclo anterior. El año pasado se suscribieron 19.740 créditos en la provincia, casi un 64% menos que en el año 2017, cuando se rozaron los 54.600. En España, de los 1,2 millones de préstamos hipotecarios se ha pasado a los poco más de 380.000, lo que supone un descenso de cerca de un 70%.

Aunque todavía más interesante que esto es analizar la hipoteca media suscrita en el pico del ciclo en contraste con la firmada en el último año. Bien, pues pese a que el precio del metro cuadrado aún no ha recuperado en Málaga el nivel más alto alcanzado durante la génesis de la burbuja, la hipoteca media firmada el año pasado era casi un 8,5% superior a la del año 2007: en concreto, los casi 178.000 euros de hoy contrastan con los 164.000 euros de hace tres lustros. En cambio, en el conjunto de España, la hipoteca media más reciente, de poco más de 142.000 euros, persiste por debajo de los cerca de 149.000 euros en que se situaba el crédito hipotecario promedio en 2007 y 2008.

En los últimos tiempos, además, se ha hablado mucho de la gran proporción de viviendas pagadas a tocateja, es decir, que no han necesitado financiación. En 2023, en Málaga, el 43% de las transacciones se pagaron al contado (las 34.251 operaciones contrastan con las 19.740 hipotecas firmadas); mientras tanto en el año 2007, se firmaban más hipotecas que compraventas de viviendas se efectuaban (los préstamos hipotecarios fueron ese año más de 54.500, frente a las compraventas, que se limitaron a las 42.386).