La subida de la vivienda se frena en Málaga en 2024, pero menos que en el resto de España

Pero los analistas, con todo, pese a coincidir básicamente en que el mercado sólo se está normalizando, también anticipan que los precios, disparados en los últimos años en Málaga, pueden comenzar a moderarse, e incluso entrar en terreno negativo, como puntualmente ya lo han hecho en algunos casos en la provincia.

De hecho, de acuerdo con las estadísticas del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en el tercer trimestre de 2023 –últimas cifras disponibles–, los pisos de hasta cinco años de antigüedad se han abaratado un 2,6% en la provincia –hasta los 2.534 euros por metro cuadrado–, pese a que de media la vivienda libre siguió al alza a tasas trimestrales del 2% e interanuales del 8%, hasta los 2.230 euros el metro cuadrado –la estadística oficial toma como referencia cifras de tasaciones de los inmuebles transaccionados–. En todo caso, son ritmos de crecimiento de los precios que duplican los que experimenta el conjunto de España, donde el encarecimiento trimestral de los pisos se limitó al 1,1%, mientras que el anual quedó en el 4%. Además, de acuerdo con la última estadística publicada ayer mismo por Sociedad de Tasación, Málaga fue la capital española donde más subió la vivienda a estrenar en el conjunto del año 2023, con un 7,2%, frente al 5,1% medio en España.

Sin ir más lejos, la misma Arias explica: «En 2024 se espera una continuación de la tendencia a la estabilización de los precios residenciales a nivel nacional que se comenzará a replicar en Málaga, en donde la aceleración del crecimiento de los precios registrada en 2023 comienza a mostrar algunas señales de agotamiento».

Patricio Palomar, jefe de inversiones alternativas de AIRE Partners, es más pesimista para el mercado inmobiliario del conjunto de España y anticipa la posibilidad de un recorte de precios del 5% en el país en el ejercicio 2024. Pero confía en que la provincia mostrará una mayor fortaleza y podría escapar a ese descenso, con una pequeña subida del entorno del 2%, cifra que señala que no es lo suficientemente atractiva para los inversores, porque se sitúa por debajo de la inflación prevista y no garantiza por tanto el mantenimiento del poder de compra. De hecho, Palomar considera que ello podría llegar a cambiar el perfil de los compradores presentes en Málaga: perderán peso los inversores, sobre todo los más especulativos, porque también tendrán en su contra unas rentabilidades presionadas por los mayores costes de financiación –no se espera que los tipos de interés bajen hasta mediado 2024–.

Por eso Palomar anticipa que las transacciones continuarán a la baja desde los niveles de 2023, aunque los ritmos de descenso serán más mesurados. A las razones que esgrime suma otro factor: la reducción de la oferta que atisba, ya que los promotores observan que el aumento de los costes de construcción que están sufriendo ahora no se pueden trasladar tan fácilmente a los compradores, ya que las tasas de esfuerzo que implica la adquisición de una vivienda en Málaga son ya muy elevadas para las familias autóctonas.

Aunque el experto de AIRE Partners no descarta que en alguna zona de la capital, como en el Perchel o en los alrededores de Carretería sí puedan verse incrementos de precios más importantes, así como en Carretera de Cádiz, sobre todo en puntos cercanos a la Térmica.

Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, por su parte, agrega que a favor de la continuidad de la subida de precios en Málaga juega la sobredemanda existente, tanto local como la que procede del resto de España e incluso la foránea. Y ello convive, agrega, con una oferta muy limitada. Añade también otro factor que puede contribuir a que los precios no sólo aguanten en Málaga, sino que suban: y es que los promotores han comprado suelos a precios elevados. Por eso, el 2% de subida por que aboga Palomar para este año en la vivienda, él lo eleva a incrementos de entre un 3% y un 5% –que en España, dice, serán de entre un 2% y un 3%–. Y eso que, como recuerda, el precio de la vivienda se ha llegado a duplicar en la provincia en algunos casos desde el año 2017 de acuerdo con sus estudios: de los 1.500 euros por metro cuadrado se han llegado a superar los 3.000. Y también contando con que en Málaga hay muchos terrenos por salir: «Es una ciudad que genera mucho suelo, pero la demanda va a seguir superando a la oferta».

Sí concede, sin embargo, que la segunda mano puede empezar a sufrir algo más, porque pueden comenzar a negociarse los precios. Y éste es un fenómeno que ya está observando Ferrán Font, director de estudios de Pisos.com: los propietarios, dice este experto, ya están dispuestos a hablar de rebajas. Ello abre la puerta a moderación en el ritmo de subidas, aunque Font descarta la caída de precios por el dinamismo que continúa habiendo en el 'ladrillo', que dice que es aún superior en el alquiler. De hecho, señala que si bien el mercado de arrendamiento es más rápido a la hora de ajustarse que el de la compraventa, ve aún mayor tensión de demanda en el primero que en el segundo. Y zanja: «Veremos una moderación del precio de la vivienda, pero no una caída; de hecho, Málaga se situará entre los territorios con mayor crecimiento, porque es un mercado muy activo y con mucha demanda, aunque desde los niveles actuales el número de compraventas seguirá a la baja, si bien el ritmo de descenso se moderará».