Málaga necesita para ya un 10% más de espacio de oficinas y 100.000 metros en los próximos años

Pero si bien hay coincidencia entre los diferentes consultores inmobiliarios de que hay falta de espacio para oficinas en Málaga porque el actual no llega ni siquiera a satisfacer la demanda presente, las cifras que señalan no son tan abultadas y no alcanzan, ni de lejos, los 400.000 metros cuadrados que distan entre el espacio actual y el millón a que aspira Gasset.

De acuerdo con los números que maneja Pelayo Fernández, director de mercado de oficinas de CBRE Andalucía, actualmente en Málaga hay una demanda insatisfecha equivalente a los 48.000 metros cuadrados. Ello implica que a día de hoy, para cubrir las necesidades actuales, se requiere alrededor de un 10% más de espacio. Este déficit corresponde, según explica Fernández, a empresas ya implantadas en la ciudad y que se encuentran en fase de expansión, o bien a compañías que acaban de llegar a Málaga y que están ubicadas, de manera temporal, en espacios flexibles, como los centros de coworking que tanto han proliferado en los últimos años. De hecho, un síntoma de las tensiones que hay en el mercado y que menciona el experto de CBRE es que este tipo de espacios flexibles ofrecen ahora mismo una disponibilidad cercana a cero.

Para Fernández, con todo, hablar de un millón de metros cuadrados en oficinas en Málaga es un poco ambicioso, aunque sí concede que, en caso de que maduren todos los proyectos en marcha, sí se podría llegar a la cifra de los seis ceros.

Los cálculos que efectúa Aranzazu García, responsable de oficinas en Savills Andalucía, indican que esos 50.000 metros cuadrados que su colega de CBRE considera que son necesarios ya hoy sólo están previstos para su incorporación de aquí a 2025, es decir, en un periodo de dos años. En opinión de García, en comparación con otras ciudades y ante la creciente demanda que hay en Málaga, se deberían sumar 100.000 metros cuadrados nuevos en los próximos años, es decir, el doble de los proyectados. La experta de Savills abunda en que si los mercados consolidados suelen incorporar a su oferta una media del 1% interanual en nueva superficie, en Málaga no ha habido ningún edificio nuevo en zona urbana desde 2011. De ahí que, incluso con el inventario de nuevos proyectos confirmados, Málaga sigue creciendo por debajo de la media y, además, acumula un retraso de más de una década, lamenta García. «La nueva superficie prevista ayudará a aliviar la presión actual entre demanda y oferta así como a consolidar el mercado de Málaga, pero seguimos necesitando nuevos desarrollos y espacios de trabajo renovados para garantizar el crecimiento económico y empresarial de la ciudad», diagnostica Aranzazu García.

La falta de espacio provoca que el mercado esté tensionado. A pesar de la pandemia y su impacto en el teletrabajo, las oficinas malagueñas han registrado un volumen de contratación superior al registrado en 2019. Además, CBRE también ha observado un incremento de las empresas que exigen superficies más grandes. En cuanto al perfil de las compañías demandantes, las tecnológicas son las más activas en la búsqueda de nuevas oficinas. En Savills han detectado también que el interés de usuarios finales y empresas por instalarse en la ciudad se ha visto impulsado por el efecto llamada de empresas como Google, Vodafone o Citi, que se encuentran en proceso de aterrizaje en Málaga.

También en CBRE han atisbado otra problemática, al margen de la escasez de espacios: de los alrededor de 600.000 metros cuadrados de oficinas que hay en Málaga, dos tercios del stock están en el parque tecnológico, a 15 kilómetros de la capital. Esto, explica Pelayo Fernández, es positivo para algunas compañías, pero no para otras que tienen preferencia por ubicarse en la propia capital, para captar talento foráneo que desea, además de desarrollarse profesionalmente, disfrutar del ambiente de una ciudad mediterránea.

Esta situación ha empujado al alza las rentas que se pagan por las oficinas. Actualmente, de acuerdo con cifras de CBRE, alquilar una oficina cuesta 22 euros por metro cuadrado y mes en los entornos más 'prime' (el centro histórico y las inmediaciones de la estación del tren). Ello implica que en los últimos dos o tres ejercicios se han registrado incrementos de alrededor de un 10% anual.

Las cifras de Savills, mientras, indican que las rentas medias en la ciudad han subido un 16% en el último ejercicio del que disponen de datos (2021) y que los incrementos han llegado al 23% en las mejores zonas. Aranzazu García avisa: «Mientras la oferta no se ajuste y continúe la presión de la demanda, los precios seguirán sufriendo repuntes al alza en las zonas principales y edificios de mayor calidad». Y es que, a juicio de Pelayo Fernández, los alquileres están encareciéndose tanto por la presión de la demanda como por el reposicionamiento de los productos ya existentes para modernizarse y por los nuevos desarrollos, ya que los costes de construcción se han incrementado. En todo caso, los 22 euros por metro cuadrado del centro contrastan con los 13 euros por metro cuadrado y mes que se pagan en el distrito tecnológico o los 14,5 o 15 euros que se piden en la zona oeste.

Pese a los incrementos que se han registrado en las rentas, éstas siguen siendo muy competitivas respecto a otras ciudades tanto españolas como del resto de Europa. Las rentas prime en Madrid superan ampliamente los 35 euros por metro cuadrado y en Barcelona, los 25 euros.

El mercado de compraventa también está registrando mucha actividad. Las empresas tienden a alquilar los espacios en los que se ubican, pero Pelayo Fernández ha observado que hay un interés creciente por parte de inversores para desarrollar proyectos de oficinas o reposicionar edificios para adaptarlos a la demanda.

Ello, en parte, porque las rentabilidades del alquiler en el mercado local se sitúan por encima de la media de Madrid o de Barcelona: en la zona prime oscilan entre el 5,5% y el 5,75%, frente a cifras en el entorno del 4,5% en las dos mayores ciudades de España. Pero, según advierten desde Savills, hay que pensar en que es posible que las rentabilidades se ajusten a la baja si la escasez de espacio continúa presionando los precios de los alquileres al alza.