Teatinos es el barrio donde los vecinos tienen que hacer mayor esfuerzo para pagar la hipoteca

En concreto, adquirir una vivienda media financiada con una hipoteca por el 80% de su valor en ese barrio se lleva el 46,7% de la renta anual disponible del hogar medio residente en esa zona de la ciudad el primer año, de acuerdo con cifras de la tasadora Tinsa.

Con esta proporción de la renta -superior al 45%- destinada a hacer frente al pago de la hipoteca el primer año se considera que Teatinos se encuentra en unos niveles críticos, complicados, de accesibilidad a la vivienda. Para que se pudiera hablar de una situación razonable el porcentaje de la renta destinado al pago del crédito tendría que colocarse por debajo del 35%. Con el indicador que utiliza Tinsa, el esfuerzo teórico anual, se pretende medir cómo de accesible es para un hogar medio la adquisición de una primera vivienda, de ahí que se fije en su coste de financiación durante el primer año.

Por detrás de Teatinos se coloca el distrito Centro, donde pagar la casa el primer año supone el 43,6% de los ingresos medios de sus vecinos. Y en tercer lugar se encuentra el que con 117.000 habitantes es el distrito más populoso de Málaga, Carretera de Cádiz: allí la hipoteca consume hasta el 42,4% de la renta media de sus hogares.

En todo caso, en la mayor parte de los distritos de la ciudad la proporción de la renta necesaria para pagar la hipoteca rebasa el 35%, con la excepción de Ciudad Jardín (33,1%), Bailén-Miraflores (34,5%) y Churriana (34,8%). De media, en la ciudad, el esfuerzo teórico para la compra de una vivienda se sitúa en el 40,7%. Por encima se encuentran Barcelona (45,5%) o Madrid (43,5%).

Durante el año 2022, el precio de la vivienda en el distrito de Teatinos subió un 7,2%. Este incremento no se colocó entre los más elevados de la ciudad. Así, en Málaga Este el aumento fue de un 9,7%, en Bailén-Miraflores se situó en el 9,3%, mientras que en Cruz de Humilladero la subida alcanzó el 9%. Por encima del 8% fueron los encarecimientos en Ciudad Jardín, Puerto de la Torre o Carretera de Cádiz. Y más rezagado se quedó el mercado inmobiliario de Churriana, Campanillas o Palma-Palmilla, en los que el ascenso osciló entre el 4,5% y el 5,8%.

En Málaga en su conjunto el incremento del precio de la vivienda fue de un 8,7%, hasta los 2.065 euros por metro cuadrado, como promedio. Y, con ello, es una de las capitales de España que más se acercan a los niveles máximos marcados durante la burbuja: de acuerdo con cifras de Tinsa, ahora mismo las viviendas son un 14% más baratas que en el momento en que el mercado estaba más caliente; mientras que en Madrid se sitúan un 11,2% por debajo de ese punto; en San Sebastián, a una distancia del 9,7%; y en Palma de Mallorca, un 1% más baratas.

De acuerdo con el análisis de la tasadora, tanto Madrid como Málaga presentan la problemática más acuciante en cuanto a esfuerzo para la adquisición de una vivienda: «Se trata de polos de atracción de la demanda por el dinamismo de sus mercados laborales y de la inversión», valoran los expertos de la firma en un informe. Y, acto seguido, añaden: «El peso creciente del turismo urbano, el turismo de costa y la segunda residencia atraen demanda de inversión y rentas externas más elevadas, dificultando el acceso a la vivienda de los hogares locales».

Al análisis sobre la accesibilidad a la vivienda hay que incorporar también las perspectivas sobre la evolución de los tipos de interés, que se encuentran en ascenso: desde el pasado verano, el precio oficial del dinero ha pasado del 0% al 3% y aún se esperan más incrementos. Tecnocasa ha efectuado una simulación sobre cómo puede afectar esta circunstancia a la demanda. De acuerdo con su escenario central, según el que el coste del crédito se podría incrementar hasta situarse en el 4,5%, apenas un 30% de los hogares de Málaga tendría capacidad suficiente para comprar una vivienda, frente al 42% de la media española. De subir hasta el 5,5% los costes de financiación, la proporción de familias con margen suficiente para comprar una vivienda se limitaría a un 20%, en comparación con el 35% en el conjunto del país. Málaga, de hecho, sería, de acuerdo con Tecnocasa, la quinta ciudad más afectada por el encarecimiento del dinero.

Hablando del conjunto de la provincia, Málaga es la segunda de España en la que mayor esfuerzo se requiere para comprar una vivienda, ya que exige destinar el 42,1% de la renta disponible de un hogar medio, sólo por detrás del 53% que supone en Baleares. Además, la provincia de Málaga es la cuarta con la cuota hipotecaria media mensual más elevada, con 770 euros en el cuarto trimestre de 2022, por detrás de los 800 euros de Barcelona, los 886 de Madrid y los 1.032 euros de Baleares. Ello corresponde también a la cuarta hipoteca media más voluminosa, por valor de 174.619 euros, frente a los 229.326 euros de Baleares, el crédito más elevado para comprar vivienda en España.

De acuerdo con un informe de los Registradores de la Propiedad, Málaga ha perdido peso frente al conjunto de la provincia en número de compraventas inmobiliarias.