El precio medio de las viviendas de obra nueva en Málaga roza ya los 340.000 euros
La gran mayoría de las promociones que salen a la venta desde la pandemia se dirigen a una demanda de alto poder adquisitivo que no deja de crecer en la provincia
La obra nueva no es una opción para los ciudadanos de clase media y trabajadora que buscan vivienda en Málaga. Las viviendas que se están ... promoviendo desde la pandemia están, en su mayoría, enfocadas a los compradores de alto poder adquisitivo que no cesan de llamar a las puertas del mercado inmobiliario provincial.
Ejemplos conocidos hay muchos: los rascacielos de Martiricos (con viviendas de hasta 600.000 euros), los edificios en Torre del Río (donde se han vendido pisos sobre plano a tres millones, las pequeñas y exclusivas promociones que salpican la zona del Limonar... Por no hablar de las promociones de turismo residencial de lujo en Marbella o Estepona. Pero más allá de casos concretos, esta tendencia se observa en la estadística de transacciones inmobiliarias. El precio medio de las viviendas nuevas vendidas en la provincia este año se acerca mucho a los 340.000 euros, según el avance del 'Pulsímetro Inmobiliario de Málaga, Andalucía y España' elaborado por Real Estate Business School (REBS) en colaboración con la Cátedra de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Málaga. Hoy hay que desembolsar 110.000 euros más que hace cinco años (de media) para estrenar una casa en la provincia. La subida en términos porcentuales es de casi el 50%.
En consecuencia, la diferencia de precios entre el mercado de primera y segunda mano se ha acentuado: una vivienda nueva en Málaga es hoy, de media, 66.877 euros más cara que una de segunda mano en la provincia. En términos porcentuales, el sobrecoste que pagan los compradores de obra nueva es del 25% en comparación con los de vivienda usada.
El reverso de la moneda: la vivienda asequible no aparece en el mapa
La otra cara de la moneda en este florecimiento del mercado inmobiliario 'prime' o de alta gama es que la vivienda asequible brilla por su ausencia en el mapa de la obra nueva y cada vez escasea más en el de vivienda usada. El motivo es fácil de entender para Francisco Sarabia: «Como toda la oferta de alto 'standing' se vende, el promotor no ve la necesidad de buscar el negocio en otro segmento donde los beneficios son más bajos».
El arquitecto explica que el mercado de la vivienda «se puede dividir en tres grupos de demanda: alta gama, colectivos en riesgo de exclusión y, por último, el gran sector consumidor de vivienda, que es la clase media y trabajadora. Este es el que no encuentra vivienda. Es el colectivo al que antes se dirigía la VPO, que ha desaparecido del mapa». La solución, según él, tiene que venir de medidas para fomentar la VPO de nuevo, tanto por el lado de la oferta (ayudas a promotores) como por la demanda (subvenciones, ayudas fiscales y financieras para la compra).
«La gran asignatura pendiente es seguir desarrollando viviendas accesibles, asequibles, en definitiva sostenibles, no solo con parámetros medioambientales mas saludables, sino además social y económicamente viables, según la renta neta de cada entorno económico», opina José Antonio Pérez, director de la Real Estate Business School (REBS).
Esta diferencia no sólo se debe a que el metro cuadrado de obra nueva sea más caro (que lo es), sino a la propia concepción y ubicación de las viviendas que se vienen promoviendo en los últimos cinco años en la provincia. «El 90% de la producción de vivienda se localiza en la costa, destinada segunda residencia. Y en la capital lo que se esta haciendo se concentra en los paseos marítimos, proyectos 'premium' como las torres de Martiricos y, sobre todo, en la zona este», explica el exdecano del Colegio de Arquitectos, Francisco Sarabia.
El destacado aumento del precio de la obra nueva tiene su influencia en el encarecimiento de la vivienda a nivel general en Málaga: tanto por efecto directo como indirecto (si hubiera más obra nueva asequible, la segunda mano no estaría tan tensionada). En 2022, una de cada cuatro viviendas que se vendieron en la provincia (nuevas y usadas) tuvo un precio superior a 300.000 euros.
Mercado en auge
El mercado de vivienda de alta gama sigue en pleno auge en Málaga, ajeno a la ralentización que está mostrando el mercado inmobiliario en su conjunto. La venta de vivienda está cayendo en lo que va de año un 13% en la provincia y uno de los principales motivos es que, a consecuencia de la subida del euríbor, se conceden menos hipotecas y más caras. Pero sucede que en el segmento 'prime', la mayoría de compradores no necesitan endeudarse para adquirir una vivienda.
«Este año prevemos que de cada dos compraventas, sólo una sea con hipoteca. Sin embargo, se mantiene la tendencia de las compraventas estables gracias a la subida de operaciones al contado debido al ahorro acumulado durante los años de pandemia y a la venta de viviendas heredadas, que acelera la reinversión. En el caso del lujo, casi siempre se paga al contado», explica José Antonio Pérez, director de REBS.
Mario Garnica, director en Málaga de la agencia inmobiliaria Engel & Völkers, especializada en vivienda de alta gama, destaca el protagonismo que ha ganado la capital en este mercado, con una demanda que «sigue al alza», 80% de compradores extranjeros y unos precios «que ya no crecen a dos dígitos pero van a seguir subiendo». «El precio medio de las casas que comercializamos es de 850.000 euros y en el perfil del cliente hemos notado una bajada de edad. Nuestro cliente tradicional estaba en una edad cercana a la jubilación. Ahora tenemos muchos compradores en el entorno de 40 años, unos se han venido a trabajar a Málaga y otros quieren venirse a vivir, aprovechando la posibilidad de teletrabajar. Hay mucho emprendedor», señala.
La motivación de la compra para estos compradores de alto poder adquisitivo es mayoritariamente para disfrutar la vivienda y no como mera inversión. La zona este de la capital sigue siendo la más demandada, aunque los clientes van abriéndose a otras zonas donde se ofertan promociones de alta gama, como el litoral occidental de la ciudad.
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