Más de la mitad de los pisos turísticos de Málaga están en manos de extranjeros

El éxito del alquiler vacacional ha disparado el interés de los inversores./SUR
El éxito del alquiler vacacional ha disparado el interés de los inversores. / SUR

La Asociación de Viviendas Turísticas advierte del creciente interés también de bancos e inmobiliarias

Pilar Martínez
PILAR MARTÍNEZMálaga

El tópico de que el alquiler vacacional forma parte de esa economía colaborativa que permite a los malagueños sacarse un dinerillo, a modo de sobresueldo, alquilando la casa de la playa es sólo eso, un mito. La realidad es bien distinta. El arrendamiento de viviendas a viajeros es todo un negocio a gran escala, con propietarios distribuidos en los cinco continentes, y objeto de deseo de fondos de inversiones y hasta de los bancos. Un informe de la Consejería de Turismo de la Junta, en base a datos de viviendas turísticas inscritas en el Registro de Andalucía a fecha del pasado 1 de octubre, constata que más de la mitad del negocio del alquiler vacacional está en manos de extranjeros. Ciudadanos repartidos por todo el mundo, incluidos, países como Irak, Irán, Kazajistán o Kenia, Cabo Verde o Zinbawe. Este estudio señala que de las 23.238 viviendas turísticas registradas en dicha fecha, los propietarios de 11.738 son extranjeros y 11.496 son españoles. En el caso de Andalucía la tendencia se invierte y son mayoría los nacionales. En este caso, de los 40.115 pisos de alquiler vacacional, 25.388 son explotados por españoles, lo que demuestra el tirón de la Costa del Sol entre inversores que han puesto el foco en esta actividad y que, de no ser por las limitaciones de la normativa andaluza, su desembarco sería muy superior. Mientras los gestores de estos inmuebles consideran que con ello se contribuirá a profesionalizar este sector, expertos insisten en que esto no es economía colaborativa sino «un negocio puro y duro en el que entre los propietarios aparecen bufetes de abogados y fondos de los más dispares rincones del mundo, lo que genera indefensión al viajero a la hora de reclamar, y a la administración que ve como los requerimientos por deficiencias no reciben respuesta».

Los datos

275.751
Son las plazas de los alojamientos reglados de la provincia, lideradas por las viviendas turísticas y seguidas por hoteles, apartamentos, casas rurales y camping
48.3%
Es el incremento que ha experimentado el volumen de alojamientos turísticos en el último año, según los datos del boletín de Coyuntura Turística de la Costa del Sol, que cifra en un 19,8% el aumento de las plazas para albergar turistas

En este sentido, desde la Consejería de Turismo precisan que la normativa andaluza, a diferencia del resto de comunidades, señala como responsables ante la administración y el usuario a los propietarios de los inmuebles. Expertos consideran que dado el alcance de esta actividad debía incluir, en su defecto, a aquellos que los gestionan. «Ello cambiaría la indefensión del cliente», advierten, apuntando que con la norma actual al gestor no se le puede reclamar nada. Y eso, que según fuentes de Turismo, a diario llegan entre dos y tres denuncias de vecinos por los problemas de ruido o molestias, generados en pisos turísticos. La normativa da potestad en estos casos a los propietarios para expulsar a los inquilinos que no respeten las normas de convivencia. El problema es dar con el dueño a tiempo. Madrid, la Comunidad Valenciana y Barcelona ya ha introducido este matiz de incluir al gestor.

Y si los expertos en consumo instan a una revisión del decreto en busca de mayores garantías para los viajeros, el presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA), Carlos Pérez Lanzac, aseguró que no sorprende el volumen de propietarios extranjeros porque la Costa es un destino que ha vivido y vive del turismo residencial y que el decreto habría que mejorarlo precisamente para dar más cabida a las propuestas de grandes inversores, de fondos de todo el mundo e, incluso, de bancos que han puesto el foco en el litoral malagueño y que ven en este negocio una vía de salida a la cartera de viviendas vacías con que cuentan tras la crisis. Pérez Lanzac señaló que la mitad de las viviendas de la Costa están en manos de gestores y es que una parte importante de los propietarios responden al perfil de comunidades de expatriados que cubren así los gastos de su segunda residencia. Los españoles son los que más explotan directamente sus inmuebles vacacionales.

La Asociación de Viviendas Turísticas advierte del creciente interés también de bancos e inmobiliarias

El informe constata que el 87% de los inmuebles de alquiler vacacional en manos de extranjeros en la Costa del Sol son ciudadanos de la Unión Europea, pero a ello se suman casi un 4% de rusos y destacan cifras como 369 viviendas con propietarios americanos o 61 pisos con dueños domiciliados en Asia, de ellos 27 en China. Por encima de estas cifras destacan otros casi un centenar de inmuebles a cuyos dueños hay que buscarlos en diversos países de África y a otros 72 que se reparten por la zona de Oriente Próximo y Medio. En el listado resulta curioso los 158 ciudadanos de Estados Unidos que regentan negocios de alquiler vacacional en la Costa, el medio centenar de Kuwait y Arabia Saudí, los 16 del Líbano o los seis radicados en Afganistán.

Sin embargo, el presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía confirmó que los fondos de inversión también han desembarcado en esta actividad y que hay un gran interés por hacerse con más inmuebles si no fuese porque la ley señala que cuando se disponga de tres viviendas en un radio de un kilómetro tendrán que regirse por el mucho más exigente reglamento de apartamentos turísticos. En esta misma situación se encuentran grupos inmobiliarios que ven en el alquiler vacacional una salida a su cartera de viviendas vacías. De ahí que este punto de la norma esté frenando una mayor presencia de fondos de inversión y de la entrada del sector inmobiliario o de la banca, que también se ha interesado por esta actividad como vehículo para rentabilizar su 'stock' de inmuebles. «Hemos recibido peticiones de asesoramiento de bancos importantes con intención de entrar en este sector, pero tienen el problema de que suelen contar con edificios enteros vacíos que de destinarlos al turismo tendrá que ser bajo la norma de apartamentos turísticos, que ya establece una serie de requisitos más exigentes», dijo el presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas, que también avanzó la necesidad de mejorar y fijar cambios en la norma de apartamentos. «Es uno de los grandes problemas de la vivienda vacía el que no puedan encajar ni en el decreto de alquiler vacacional ni en el de apartamentos turísticos. Si fuese más flexible sería una solución a esta situación», dijo.

Sólo Marbella, Málaga y Mijas concentran casi la mitad de las plazas de viviendas turísticas de la provincia

A ellos se suman inversores que quieren entrar en el segmento más de lujo y que tienen a la Costa del Sol en el punto de mira. Aquí ya han adquirido villas, pero quieren ampliar la cartera a otras de mayor tamaño. Una aspiración que se topa con que la norma andaluza limita las plazas por vivienda de alquiler vacacional a quince. En este sentido, Pérez Lanzac aseguró que ha recibido consultas de más de un inversor que estaba detrás de este tipo de grandes villas que cuentan con 18 habitaciones, con lo que nunca podrían conseguir una licencia. Para Pérez Lanzac el hecho de que los fondos de inversión ya están en esta actividad y del interés de inmobiliarias y bancos supone un avance hacia la profesionalización de esta actividad. «Ello beneficia al producto, al destino y da más garantías al viajero», matizó, para precisar que «hay una realidad en Andalucía y es que depende del turismo y del sector inmobiliario por lo que si conseguimos una normativa que permita convivir el uso residencial y el turístico sería más conveniente. El umbral actual de las dos viviendas limita esa convivencia».

Turistas se desplazan hacia su alojamiento en pleno centro de la capital de la Costa del Sol.
Turistas se desplazan hacia su alojamiento en pleno centro de la capital de la Costa del Sol. / SUR

Pues aún así, con estas limitaciones, el mercado de alquiler vacacional se ha disparado de forma que en el último año la oferta de alojamientos en la Costa del Sol ha crecido un 48% y en plazas un 20% por el tirón del alquiler vacacional, que suma en la provincia a fecha del 5 de diciembre más de 27.000 inmuebles, de ellos 26.407 ya inscritos, con 137.810 plazas. De ahí que la provincia tenga capacidad ya para albergar a 275.751 turistas al día. Marbella, Málaga y Mijas son los municipios que lideran este negocio, concentrando casi la mitad de las plazas de la Costa del Sol, con más de 67.000 camas. Un informe de la Universidad de Málaga destaca además que Marbella es la cuarta del mundo con las casas más caras.

Un sector que prevé arrancar el año con 28.000 viviendas

Las cifras del negocio del alquiler vacacional en un momento en que el turismo encara su primera ralentización tras la crisis son de vértigo. Una media de mil inscripciones de inmuebles para arrendarlos a los turistas en la Costa del Sol se producen cada mes en el Registro de Turismo de Andalucía, lo que permite pronosticar que el año arrancará con unos 28.000 inmuebles dedicados a este negocio en la provincia. Desde la Consejería de Turismo ya vaticinan que la previsión realizada cuando entró en vigor la norma, hace ya más de dos años, de que se regularían unos 40.000 pisos en la Costa del Sol se producirá, de mantenerse este ritmo, en diciembre de este ejercicio.

El sector terminó 2018 con importantes novedades. Entre ellas la primera medida que toma el Gobierno relacionada con esta actividad, hasta ahora en manos de las regulaciones de las distintas comunidades autónomas. Cabe recordar que días atrás, el Consejo de Ministros dio luz verde a nuevas medidas de control para las viviendas turísticas en el conjunto de España, destacando que los vecinos tendrán a partir de ahora poder para vetar esta actividad en sus comunidades. El Consejo de Ministros aprobó un Real Decreto Ley de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler que recoge una reforma del régimen de la propiedad horizontal que establece que el ejercicio de la actividad de alquiler turístico en una vivienda requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios y de las cuotas. Hasta ahora era preciso la unanimidad. Otra de las novedades es que se requerirá esta misma mayoría cualificada para establecer cuotas especiales e incremento en la participación en los gastos comunes de la vivienda turística no superior al 20%.

Málaga también ha tomado la iniciativa barajando una modificación del Plan General para clasificar las viviendas turísticas y regular su proliferación. También ha establecido una tasa especial de basura para estos inmuebles.