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Málaga es la tercera provincia española con los valores catastrales más altos

Los efectos del 'boom' inmobiliario aún se notan en este índice que sirve de referencia en impuestos como el IBI, la plusvalía, la Renta o el de Sucesiones

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Lunes, 25 de junio 2018, 00:33

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La burbuja inmobiliaria estalló hace una década, pero los efectos del 'boom' que experimentó el ladrillo antes de la crisis aún tiene reflejo en los valores catastrales de los inmuebles de la provincia, una circunstancia que no tendría la mayor relevancia si no fuera porque esta variable es la que utilizan las administraciones para fijar la cuota de impuestos estatales (IRPF y sobre el Patrimonio), autonómicos (Sucesiones y Transmisiones) y municipales (IBI y plusvalía). Pese a que en los últimos años se han ido corrigiendo a la baja para ajustarlos a los precios de mercado, la realidad es que el fuerte tirón de la Costa del Sol coloca a Málaga en el tercer puesto del 'ranking' nacional con los valores catastrales más altos. En su conjunto, los 1,45 millones de inmuebles registrados en la provincia alcanzan un montante total de 114,1 millones de euros, lo que se traduce en una media de 78.598 euros cada uno.

Este promedio, que se sitúa muy por encima del nacional (59.424 euros), únicamente lo superan la Comunidad de Madrid (115.779 euros) y las Islas Baleares (81.234), mientras que Barcelona se queda por detrás con 76.944 euros. Según las estadísticas que maneja la Dirección General del Catastro, las diferencias también son más que considerables con otras provincias de similar tamaño como Valencia (51.172 euros), Zaragoza (66.914) o Sevilla (55.397), pero también con otras zonas eminentemente turísticas como Alicante (45481), Las Palmas (64.054) o Tenerife (56.601).

El valor catastral

  • ¿Qué es? Es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble que resulta de la aplicación de una serie de criterios como su localización, superficie, el coste de la construcción, la antigüedad, el uso o el precio del suelo.

  • Usos fiscales. El valor catastral se utiliza como referencia para fijar la cuantía de impuestos municipales (IBI y plusvalías), autonómicos (Sucesiones y Donaciones, y Transmisiones Patrimoniales) y estatales (IRPF y Patrimonio).

  • Otros usos. Aunque originariamente la finalidad del catastro es de carácter tributario, estos datos también son utilizados por las administraciones públicas para determinar la capacidad económica de los titulares del inmueble en procesos de concesión de ayudas públicas como acceso a vivienda protegida, becas de estudio, comedores sociales, acceso a residencias para la tercera edad o para tener acceso a la justicia gratuita

La tendencia en los últimos años es a la baja tras tocar techo en 2013 (90.770 euros de media), aunque las cifras actuales todavía quedan muy lejos de los 49.921 euros que se contabilizaban en 2006. Esta reducción es fruto de las actualizaciones del catastro que se están realizando en la mayoría de municipios, ya sea porque le toque tras diez años de la última ponencia o porque los ayuntamientos hayan solicitado su revisión una vez transcurridos cinco años y siempre que existan diferencias sustanciales con los precios de mercado.

En la última tanda, el Consejo de Ministros aprobó para este año la aplicación de coeficientes correctores en 31 municipios de la provincia para ajustar las ponencias existentes a la situación real del mercado. Así, los cinco que revisaron por última vez el catastro antes de 2004 (Nerja, Benahavís, Fuente de Piedra, Alcaucín y Periana) han incrementado la valoración de los inmuebles con un coeficiente de hasta el 5%, mientras que los 26 restantes que actualizaron sus datos entre 2005 y 2012, en plena burbuja inmobiliaria, han visto reducido su valor. En este lote destacan, por el número de propiedades, Marbella y Benalmádena, con una rebaja del 9% y del 4%, respectivamente. Otras localidades donde sus vecinos verán aliviada la presión fiscal ligada al ámbito inmobiliario son Colmenar, Riogordo, Manilva, Pizarra, Casarabonela o Valle de Abdalajís.

Ayudas públicas

En cualquier caso, conviene tener en cuenta que el valor catastral es la base para calcular impuestos como el IBI, pero hay otras variables que entran en escena como puede ser el tipo de gravamen que se le aplique a la base imponible. Por otra parte, a la hora de calibrar el impacto de los valores catastrales en el día a día también cabe reseñar que además de su finalidad tributaria, la información del catastro inmobiliario también se tiene en cuenta en procesos de concesión de diversas ayudas públicas tales como acceso a vivienda protegida, becas de estudios, subvenciones de comedores sociales, adjudicación de plaza en residencias para la tercera edad o incluso para acogerse a la justicia gratuita.

Hacienda hace aflorar más de 87.000 inmuebles y obras

Los valores catastrales medios en Málaga no sólo han variado en los últimos por las revisiones a la baja que está acometiendo la Dirección General del Catastro para acercar a los precios de mercado las ponencias que se establecieron en pleno 'boom' inmobiliario. También por el plan de regularización que el órgano dependiente del Ministerio de Hacienda puso en marcha en 2014 en busca de nuevas construcciones, reformas o cambios de uso de inmuebles que eran invisibles a efectos tributarios. A falta de que computar los resultados de Benahavís y Campillos, la inspección que en cuatro oleadas se ha llevado a cabo en la provincia ha hecho aflorar 87.143 actuaciones que se habían escapado de los ojos del fisco, independientemente de si cuentan o no con licencia. La actualización de estos registros conlleva una repercusión económica, ya que a más metros cuadrados mayor es el valor catastral de la propiedad. Así, sólo en el recibo del IBI la subida media es de 150 euros.

Si las diferencias son notables entre distintas zonas del país, bajando al terreno malagueño también hay un gran escalón entre los 103 municipios de la provincia, donde el promedio es de 78.600 euros. La palma se la lleva la Costa occidental, con Benahavís como punta de lanza con un promedio de 154.770 euros. Una cifra que duplica a Málaga capital (70.102) y que tiene su explicación cuando se mira a La Zagaleta, la urbanización más lujosa de Europa. Aunque evidentemente no todos los inmuebles de este municipio de apenas 7.350 habitantes tienen el mismo valor, las 14.437 propiedades suman en su conjunto 2.234 millones de euros, situándose por encima de ciudades como Antequera o Ronda a pesar de que en estas localidades se emiten el doble de recibos (29.415 y 25.403, respectivamente).

Justo por detrás de Benahavís aparecen la vecina Marbella, con 125.350 euros, y otras localidades del entorno como Ojén (103.790 euros), Mijas (96.780) o Manilva (90.960). En la cabeza del 'ranking' también se cuela Alhaurín de la Torre, mientras que en un peldaño inferior se colocan otros municipios del litoral occidental como Benalmádena (88.040), Estepona (80.440) y Fuengirola (79.090).

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