Málaga tiene suelos reservados para 15.000 VPO pero apenas hay 500 en construcción
Las administraciones públicas predican la necesidad de hacer pisos protegidos pero complican la urbanización de los terrenos para realizarlos
Con un mercado de la vivienda cada vez más tensionado por la escalada de precios tanto de los hogares en venta como en alquiler, se ... hace cada vez más perentoria la construcción de pisos de protección oficial. Sin embargo, esta tipología de hogares a precios asequibles brilla en estos momentos por su ausencia en el panorama inmobiliario de Málaga. El año pasado, tan solo se proyectaron 185 VPO para toda la provincia, en Coín y Marbella, y los últimos pisos protegidos que visó el Colegio de Arquitectos para Málaga capital fueron apenas seis en el año 2019.
La VPO está desaparecida porque, como han puesto de manifiesto en varias ocasiones desde la Asociación de Constructores y Promotores, sus precios limitados resultan inasumibles para los empresarios debido al alto coste de los suelos en el mercado. Al no existir una norma que los penalice o los obligue a construir en un determinado plazo las reservas de vivienda protegida previstas en un determinado sector urbanístico, los promotores terminan dejando la ejecución de esas casas en manos del Ayuntamiento o aplazándolas sin más para años venideros.
En esta tesitura, apenas si hay respuesta a la demanda de VPO en Málaga, cifrada por el último plan elaborado por el Instituto Municipal de la Vivienda en 8.600 personas o familias inscritas en el registro que gestiona el Consistorio. La última de las ofertas de pisos protegidos en la capital recabó un millar de solicitudes para 13 viviendas que quedaron sin adjudicar en la promoción que el Ayuntamiento construye en la avenida Ingeniero José María Garnica, junto a la explanada de la Estación y el paseo de Antonio Machado.
La acción de promotores en el sector de las VPO es prácticamente inexistente. En el caso de la capital, el único proyecto privado que está a punto de iniciarse es una actuación de 68 pisos protegidos en una parcela vacante en el ámbito de los nuevos edificios de la zona de Bizcochero, en Teatinos. Promovida por la empresa Surba Desarrollos y Proyectos, es la única iniciativa empresarial que acompaña la actuación que sigue desarrollando de forma mayoritaria el Ayuntamiento de la capital para la construcción de VPO, pese a que las competencias en materia de vivienda corresponden a la Junta.
Actualmente, la Sociedad Municipal de Viviendas tiene en obras 480 viviendas protegidas de las que destacan los proyectos de 392 pisos en alquiler en unos terrenos que fueron urbanizados hace más de una década al oeste del campus de Teatinos. En este espacio, el Consistorio empezará a ejecutar próximamente otra promoción más de 84 VPO también en alquiler.
Por su parte, la Junta de Andalucía tiene suelos para realizar unas 300 VPO en el entorno del Centro, pero se resiste a impulsarlas directamente y prefiere vender estas parcelas para que sean empresas del sector inmobiliario las que las desarrollen. Así está previsto con un conjunto de solares de la calle Lagunillas adjudicado por el Gobierno andaluz a la promotora Lagoom Living para la realización de 84 VPO en alquiler, cuyas obras no arrancarán hasta el año que viene.
El desarrollo de nuevos suelos es muy complejo y está frenado por el embudo de la burocracia urbanística
¿Qué expectativas hay para que el medio millar de VPO que está en estos momentos en obras en Málaga se amplíe con nuevos proyectos en más suelos? A corto plazo son pocas. Según los datos recopilados por SUR, en el vigente Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) hay suelos reservados para VPO que harían posible la construcción de 15.000 viviendas de esta tipología en la capital. El problema es que el desarrollo de la mayor parte de esos terrenos todavía por urbanizar es muy complejo, y está frenado y condicionado por el embudo de la burocracia urbanística y la falta de agilidad de las administraciones, lo que hace que un ámbito llamado a acoger viviendas tarde bastantes años en poder estar listo para que se construya.
Un ejemplo de ello son los suelos de la vega de Campanillas, en los que, como informó SUR el pasado 25 de abril, están previstos dos proyectos urbanísticos que suman 4.140 viviendas de VPO. Sus promotores han dado los primeros pasos para desarrollarlos, pero por ahora no pueden ponerse en marcha porque la Junta no ha ejecutado el encauzamiento del río Campanillas que proyectó hace casi veinte años, lo que hace que los terrenos sigan presentando un elevado riesgo de inundación.
Otra gran bolsa de VPO está prevista en los suelos de Lagar de Oliveros, al oeste del Puerto de la Torre. La ordenación de estos terrenos, en los que podrían tener cabida unos 2.600 pisos protegidos, está aprobada desde 2015 pero aún no se han activado de forma definitiva. En 2021, propietarios de este amplio espacio urbano tramitaron su división en dos mitades para hacer más fácil su ejecución. Desde entonces, pocos pasos más se han dado para su desarrollo ante la Gerencia Municipal de Urbanismo.
Otro ámbito de la ciudad llamado a albergar un buen número de viviendas protegidas es el entorno de Intelhorce. Los tres proyectos previstos en este enclave suman más de 3.000 VPO cuya construcción se vislumbra aún a varios años vista, si bien podría suponer un acicate que Málaga sea elegida para albergar una exposición internacional en 2027 en los cercanos suelos de Buenavista.
El proyecto más adelantado en este sector es el de Sánchez Blanca (Distrito Zeta), cuyas obras de urbanización ya están avanzadas. Aquí están previstas más de un millar de VPO de las que 606 serán realizadas por el Ayuntamiento y 411 por la Fundación Vimpyca, que ya ha obtenido la calificación municipal para una primera remesa de 111.
En los suelos de lo que fue la fábrica de Amoniaco, un sector conocido como Cortijo Merino, sus promotores están ya en el proceso para contratar las obras de urbanización de unos suelos en los que están proyectadas 562 VPO, cuya ejecución también se ha dejado en manos del Consistorio.
Y el Gobierno central ha retomado el proyecto de la Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES) para construir 1.362 VPO en alquiler en los suelos de Buenavista, una actuación planificada hace unos 15 años y que todavía está pendiente de la redaccción del proyecto de urbanización de los suelos. El Ayuntamiento la ha relacionado con la realización de la Expo 2027.
Otros proyectos de VPO requieren pasar por un trámite previo de evaluación ambiental que tramita la Junta y que, si bien debería durar meses, suele alargarse hasta uno o dos años como poco, eternizando la ejecución de no pocos desarrollos previstos en el PGOU. En esa situación se encuentran las 642 viviendas protegidas previstas en San Cayetano, al norte de Puerto de la Torre, un ámbito pendiente del informe ambiental de la Junta desde abril del año pasado. Asimismo, tendrá que someterse a esa evaluación el plan que incluye la realización de 833 VPO en suelos situados al sur de la barriada de Santa Rosalía, junto a Campanillas.
Más próximos al núcleo urbano están por desarrollarse los proyectos de La Térmica (273 VPO), pendiente aún de la aprobación de varios trámites urbanísticos para su ejecución; Repsol (400 VPO), a la espera de que el proyecto avance con la venta de parte del mismo a Urbania; la Manzana Verde (803 VPO), condicionado al traslado de las instalaciones de la EMT y Servicios Operativos; y la promoción de 530 pisos protegidos en alquiler previstos por el Ayuntamiento al oeste del campus de Teatinos. Este último proyecto está pendiente de su cesión a una empresa privada para que lo construya y explote. Dos promotoras optan a hacerse con esta intervención, tras el concurso convocado por la Sociedad Municipal de Viviendas.
El plan de vivienda del Ayuntamiento para los próximos cinco años prevé la construcción de 4.100 VPO (2.700 en alquiler y 1.400 en venta). No obstante, 600 de esas viviendas dependen de que un cambio en la normativa andaluza permita usar suelos de equipamiento para VPO que no tenga que estar destinada exclusivamente a familias en riesgo de exclusión; 1.362 son las planeadas por SEPES, aún sin proyectos redactados; y unas 1.300 en venta se dejan en manos de promotores privados, que siguen dando la espalda a este tipo de viviendas porque, con los costes actuales, no les dejan beneficio alguno.
El presidente de los promotores: «Suelos para VPO hay de sobra, pero necesitamos que se transformen»
El presidente de la Federación Andaluza de Promotores Inmobiliarios (Fadeco Promotores), el malagueño Ignacio Peinado, tiene claro que hacen falta cambios normativos impulsados por las administraciones públicas para que sea factible la construcción de VPO. Uno de esos cambios pasa por una modificación legislativa que agilice los trámites por los que tiene que pasar un suelo para poder urbanizarse. Las evaluaciones ambientales que cursa la Junta duran años cuando deberían resolverse en meses. «Las bolsas de suelo para VPO están atrapadas en el trámite del planeamiento. No puede durar diez años lo que tendría que resolverse en dos», resume Peinado.
Asimismo, incide en que se revisen los tamaños y los precios de la VPO porque, con los actuales precios de los suelos, un proyecto de viviendas protegidas no deja beneficio alguno a los empresarios. «Esperamos un cambio de sensibilidad en la Junta para dar cabida a este tipo de proyectos, porque suelos para VPO hay de sobra, pero necesitamos que se transformen», insiste el presidente de Fadeco, quien también demanda medidas efectivas para que la clase media pueda acceder a la vivienda, tanto de renta libre como de protección oficial.
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