Guía práctica de la plusvalía en Málaga: ¿qué bonificaciones tengo si heredo una vivienda en 2026?
La ordenanza fiscal, que da ya sus primeros pasos, mejora los descuentos para los no convivientes y elimina algunos requisitos formales
Esta semana se han presentado las ordenanzas fiscales en el Ayuntamiento de Málaga. Una de las más controvertidas, con múltiples detractores, es de la plusvalía, ... el impuesto que se paga por la transmisión o herencia de un inmueble. Técnicamente se conoce como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU). Y ahora mismo no se puede eliminar, pero sí llegar a las máximas bonificaciones que ofrece la ley: un 95%.
Este tope ya se aplica para aquellos herederos que convivían con la persona fallecida en su residencia habitual. Para ello, se fija un tope de 100.000 euros de valor catastral, lo que engloba a la gran mayoría de los inmuebles de la ciudad.
La novedad, y éste será el tercer ejercicio, es que las bonificaciones también han comenzado a regir para los no convivientes. Cada año se ha ido aplicando un 12,5% de descuento, con lo que, a lo largo de 2026, cuando la ordenanza cumpla todos sus trámites administrativos, el porcentaje bonificado será de un 37,5%, con el 150.000 euros de tope catastral.
Los detractores critican el impuesto por injusto, confiscatorio y por doble imposición
Hablamos siempre de plusvalía mortis causa. El gravamen cuando se vende una vivienda, terreno, trastero, garaje o cualquier otro inmueble sigue sus propios derroteros.
En el caso de las herencias, los detractores basan sus argumentos en que se trata de un impuesto injusto, confiscatorio y que practica una doble imposición, dados todos los impuestos que de por sí lleva aparejada la compra de un inmueble.
Las medidas de alivio de la carga fiscal están valoradas para el ejercicio que viene en unos 2 millones de euros. Los cálculos de Gestrisam, el organismo autónomo de Gestión Tributaria, indican que unas 5.000 familias malagueñas se verán beneficiadas.
No se trata de un impuesto que se devengue a 1 de enero. Esto significa que el nuevo marco normativo entrará en vigor en el momento que la ordenanza reguladora sea firme y alcance el final de su tramitación. En el Ayuntamiento calculan que esto podría ocurrir en el primer trimestre de 2026.
Formalidades
A grandes rasgos, ésas son las principales novedades sobre la plusvalía municipal. Pero los cambios no acaban ahí. También hay mejoras técnicas que eliminan requisitos formales para acceder a la bonificación en el caso de los convivientes. Se pretende de este modo aumentar los beneficiarios potenciales relajando exigencias administrativas. Una primera mejora es que se extiende el concepto de convivencia cuando la persona que ha fallecido se hubiese desplazado a la vivienda del heredero por motivos asistenciales. Alguien, por ejemplo, se trae a su padre, aquejado de alguna enfermedad, a su casa, aunque aquel siga teniendo como primera residencia la suya.
Un segundo avance recoge la eliminación del requisito de convivir en la vivienda adquirida durante los dos años siguientes al fallecimiento de la persona. En otras palabras, puedo vender la casa heredada o mudarme a otra cuando muere la persona con la que vivía.
Y el tercer salto en cuanto a requisitos se elimina el supuesto de conservar derechos sobre la vivienda de la persona fallecida si hubiese mediado separación o divorcio.
Como información práctica, Gestrisam tiene un simulador de cálculo en su página web
Otro elemento de análisis, muy discutido en el seno de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) y, en general, en los debates plenarios y municipales es el del impacto de todas estas medidas y del marco regulatorio estatal en las arcas de los ayuntamientos. En este sentido, cada vez que puede, el concejal de Economía y Hacienda, Carlos Conde, trata de recordar que, tanto en intervivos como en mortis causa, desde el año 2022, el importe medio de las cuotas se ha visto reducido en un 36% como consecuencia de la nueva fórmula de cálculo por aplicación del Real Decreto Ley 26/2021. En la práctica, Málaga habría dejado de ingresar, siempre según el edil, unos 20 millones de euros cada año, con lo que estaríamos hablando de unos 100 millones de total arrastrado. Es un ahorro para el contribuyente, pero, como es lógico, los municipios reclaman al Gobierno compensaciones económicas por el dinero que dejan de ingresar.
Sistema de cálculo
En el cálculo de la plusvalía se tiene en cuenta, como su propio nombre indica, el incremento del valor de los terrenos desde el momento de la adquisición. Eso lleva unos coeficientes que se aplican, que, además, pueden ser modificados por el Gobierno. De hecho, en este ejercicio 2025 así ha sido, y eso ha conllevado un descenso medio del 6%.
En general, a más tiempo pasado entre la compra y la venta más plusvalía se paga. Eso sí, el tope sobre el que se calcula es el de 20 años.
La plusvalía se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por el coeficiente correspondiente a los años transcurridos y a eso se le aplica el tipo impositivo correspondiente.
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