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El mercado hipotecario español: ¿nos esperan hipotecas más baratas?

El mercado hipotecario español: ¿nos esperan hipotecas más baratas?

La crisis generada por la pandemia acentúa la guerra de precios entre bancos para la captación de clientes, que se traduce ya en una bajada de los intereses hipotecarios

R.P.

Sábado, 10 de octubre 2020, 08:00

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Seis meses después del establecimiento del estado de alarma, los sectores inmobiliario e hipotecario intentan recuperar su nueva normalidad, lejos de los datos anteriores a la pandemia. La crisis económica y el parón en la compraventa han supuesto no solo una bajada de los precios de las viviendas en zonas como Andalucia, también un ahondamiento en la guerra entre entidades por ofrecer mejores condiciones en los préstamos hipotecarios, con el objetivo de recuperar la demanda perdida en los últimos meses.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de vivienda registró en julio su mayor cifra desde el pasado mes de marzo, con un total de 32.654 operaciones. Es, aun así, un -32,4% menor que la del mismo mes de 2019. Y, como consecuencia, también se ha resentido la firma de hipotecas, que también según los datos del INE ascendió en el mes de junio a 26.748, un -12,7% menos que un año antes.

En este contexto de ralentización del sector inmobiliario, generado por la situación económica y por la incertidumbre entre los consumidores, las entidades bancarias han dado un paso más en su guerra hipotecaria por ganar clientes ya antes abierta, lo que se traduce en una oferta de hipotecas más baratas y con mejores condiciones.

Descenso de los tipos en las hipotecas fijas

En la actualidad, la mitad de las hipotecas que se contratan en España son ya fijas. Según los últimos datos del INE, en el mes de julio el 49,6% de los nuevos deudores eligieron esta modalidad para sus créditos. Cinco años antes, las hipotecas fijas en España suponían solo el 11,8% del total.

Curiosamente, esta elección creciente de las hipotecas fijas se viene produciendo desde que el Euríbor comenzó en 2016 su senda en negativo. La desaceleración económica anterior a la pandemia y la política de tipos bajos potenciada por el Banco Central Europeo propiciaron una estrategia de abaratamiento de los intereses por parte de la banca en su búsqueda por captar clientes, que se ha acrecentado a raíz de la crisis sanitaria y sus consecuencias económicas.

En esta guerra de precios, la primera herramienta de los bancos está siendo la bajada de los tipos fijos, que algunas entidades ofertan ya en la actualidad al 1%, e incluso por debajo. Según los datos del Banco de España, la tasa anual equivalente media de las hipotecas concedidas en julio fue del 1,92%, cuando un año antes ascendía al 2,23%.

No hay que perder de vista que las hipotecas fijas no solo suponen una mayor rentabilidad para los bancos, sino que además garantizan la fidelización del cliente y abren la puerta a la contratación de otros productos vinculados.

Bonificaciones en la hipoteca por productos vinculados

Los productos vinculados al crédito hipotecario son precisamente otra de las estrategias en la que las entidades se han adentrado en su búsqueda de nuevos clientes. Aunque la legislación actual solo exige al cliente un seguro de incendios para la contratación de la hipoteca, es habitual tanto la bonificación en el tipo de interés por la contratación de estos productos como la oferta de hipotecas con tipos algo más altos, pero sin vinculaciones.

En algunos casos, el banco pone a elección del cliente una serie de productos como seguros de hogar o de vida, planes de pensiones, tarjetas de crédito o débito, etc., por cuya contratación verá rebajado el tipo a aplicar.

Otros bancos, por el contrario, solo solicitan la apertura de una cuenta corriente gratuita y la contratación del seguro de incendios, a cambio de un interés hipotecario algo más alto.

Subrogaciones y mejora de la oferta

En esta batalla por aumentar su mercado, los clientes con hipotecas en otras entidades también se han convertido en objetivo. Cada vez son más las entidades que se ofrecen a subrogar las hipotecas de otros bancos, con una mejora en las condiciones del crédito.

La modificación de la Ley Hipotecaria abrió la puerta a la posibilidad de que el cliente subrogue la hipoteca con otra entidad sin que el banco pueda oponerse; anteriormente estaba obligado a permanecer en su entidad financiera si esta le planteaba una oferta igual o mejor a la de otro banco.

Entre los clientes que pueden beneficiarse de esta práctica se encuentran aquellos que deseen pasar de una hipoteca de interés variable a otra fija o aquellos que en su momento firmaron una hipoteca con un interés que hoy en día se puede mejorar, o con condiciones desfavorables que no se les permitió negociar. De entre las ventajas que se pueden conseguir dos de las más habituales son la negociación para la eliminación de avalistas del préstamo o, simplemente, la bajada del tipo de interés.

La tendencia a la subrogación se deja ver ya también en los datos del Instituto Nacional de Estadística que, en comparación con el mismo mes de 2019, contabilizó en junio un aumento del 47,9% en el número de cambios de entidad financiera de las hipotecas.

En definitiva, los deudores hipotecarios pueden ver al menos una consecuencia positiva a la crisis provocada por la pandemia en la bajada de la cuota de las hipotecas, que ha acentuado la mayor competencia entre bancos para la captación de clientes.

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