Desafío Málaga: cómo gestionar el crecimiento

La consultora inmobiliaria Savills ha presentado su informe anual Visión Málaga 2024, en el que analiza los desafíos que afronta la ciudad ante el crecimiento previsto en los próximos años. Hablamos con José Félix Pérez-Peña, director de Savills Andalucía, sobre estos retos y sobre cómo crece la huella inmobiliaria de la ciudad y su área metropolitana.

¿Qué significa esta huella inmobiliaria?

Es el reflejo de cómo ha crecido la ciudad e indica cómo puede seguir creciendo. La evolución de la huella de cada uso inmobiliario va redefiniendo los espacios urbanos y consolidando nuevas áreas en función de la oferta y demanda de espacio para vivir, trabajar o desarrollar cualquier actividad en Málaga. Vemos que aun existen zonas al norte de la ciudad bien conectadas a nivel de transporte público para generar más vivienda, también nos indica que aunque existan espacios de crecimiento en la zona este no hay buenas comunicaciones y hace falta infraestructura, y también que los ejes comerciales crecen o que los hoteles de calidad son todavía pocos en una ciudad con indicadores turísticos en máximos.

¿Para qué sirve?

Para entender mejor el desafío al que nos enfrentamos, principalmente en vivienda, pero también en otros usos inmobiliarios. En 20 años la mancha residencial de obra nueva ha crecido significativamente, pero no lo suficiente para dar cabida al aumento del número de hogares de los últimos tres años y de los próximos cinco, que a su vez viene generado por el rápido crecimiento económico de la ciudad, su atractivo para vivir y trabajar y factores derivados de estos como la llegada de universidades. Tendríamos que estar produciendo casi el triple de vivienda para dar cabida a este crecimiento.

¿Por qué no se hace más vivienda? ¿Cuál es el desafío?

En la ciudad y su área metropolitana se han estado generando entre 3.000 y 4.000 viviendas nuevas al año y no ha sido suficiente para mantener un mercado equilibrado con la evolución del número de hogares. El problema es que la demanda ha crecido exponencialmente en tres años y va a seguir creciendo. Generar suelo es lento y a esto hay que sumar dos o tres años en urbanizar y otros dos o tres en edificar. Como hay poco suelo disponible para construir, es un mercado muy competitivo que eleva el precio del suelo. El alto precio del suelo y los incrementos de casi el 50% de los costes de construcción se traslada a la escasa vivienda nueva final porque existe demanda para comprarla a precios medios más altos. Hay que cambiar el sistema ante la situación crítica actual para que se pueda generar más suelo mucho más rápido y dar soluciones más accesibles en muy corto espacio de tiempo.

¿Y mientras tanto?

Hay esfuerzos para generar suelo y desarrollar obra nueva accesible en proyectos de colaboración público-privada que empiezan a consolidarse. Pero debemos ser conscientes de que el efecto de estos esfuerzos en el precio no va a ser inmediato. También los nuevos modelos de living, desde promociones para el alquiler a flex living o residencias de estudiantes llegan conscientes de las necesidades de distintos perfiles de población, desde jóvenes profesionales a familias que pasan aquí dos o tres años, tanto nacionales como internacionales. Se trata de ser capaces de crear opciones accesibles para los hogares ya existentes en Málaga e ir dando cabida a los nuevos perfiles de población, de forma que el crecimiento de la ciudad sea beneficioso para todos, y sostenible para la ciudad. En cualquier caso, esperamos que la perspectiva de disponer de mayor número de nuevas viviendas en el mercado a medio largo plazo ayude a equilibrar los precios antes de la entrada real de esta nueva oferta en el mercado.

¿Qué está pasando en el resto de usos inmobiliarios en la ciudad?

El desarrollo del parque de vivienda y el del resto de usos debe ir alineado. Oficinas, hoteles, retail y logístico necesitan aumentar la oferta de espacio de calidad y sostenible para adaptar la oferta a los nuevos requerimientos de empresas y clientes finales. Estamos ante un desafío sin precedentes porque un desequilibrio entre usos puede afectar al atractivo de Málaga y a su desarrollo futuro como una de los mejores ciudades para vivir y trabajar.

¿Cómo ayudan desde Savills en este contexto?

Nuestro objetivo es facilitar la información necesaria para tomar las decisiones inmobiliarias adecuadas. Intentamos mejorar la comunicación de forma transparente, a través de datos objetivos para poder ver claramente los retos y las oportunidades, los riesgos y las ventajas en cada momento de los mercados inmobiliarios de una ciudad y asumimos esto como una gran responsabilidad. De esto es de lo que trata nuestro informe anual Visión Málaga, de ayudar a tomar decisiones y comunicar a la ciudadanía la realidad del sector.