El Banco de España descarta un desplome del precio de la vivienda pese al frenazo inmobiliario
El supervisor pide acelerar la gestión de suelo urbanizable para cerrar la brecha entre oferta y demanda | Hay 9,2 millones de viviendas previstas en estos desarrollos, de las que un 70% no se habrían ejecutado
Después de varios años de actividad récord, todos los expertos apuntaban a un duro enfriamiento del mercado inmobiliario español para este ejercicio. Sin embargo, ese ... frenazo está ocurriendo solo a medias: aunque el número de operaciones de compraventa o la firma de hipotecas se ha paralizado en los últimos meses, los precios de la vivienda no se están ajustando, ni mucho menos, a la misma velocidad. Ni tiene visos de hacerlo a medio plazo.
Así lo considera el Banco de España en un análisis sobre el sector, en el que deja claro que frente a la lógica que apuntaba a una caída de la demanda por la subida de los tipos de interés y, por tanto, a una mayor presión sobre los precios, la realidad es bien diferente.
«Pese al encarecimiento del crédito, es previsible que el precio de la vivienda, en términos nominales, continúe mostrando una resistencia a la baja mayor que las variables de cantidades del mercado residencial, como las compraventas o los visados, debido a la escasez de obra nueva, los altos costes de los materiales de construcción y la favorable situación patrimonial de los distintos agentes de este mercado», indica el supervisor.
En el documento publicado este martes, el Banco de España explica además cómo en los últimos años los precios de la vivienda en propiedad han subido más en aquellas regiones que han acusado una mayor escasez de la oferta. Es decir, donde mayor es la brecha entre los que venden y los que quieren comprar, menos posibilidades de caída de los precios.
La desaceleración del mercado ante la mayor restricción del crédito también cuenta, a juicio del organismo, con efectos mitigadores que pueden controlar la situación y que también afectarían a esa resistencia de los precios a caer con una mayor contundencia. «Los compradores actuales son, en general, hogares de rentas medias y altas, de mediana edad, con un patrimonio preexistente de cierta entidad (inmobiliario y financiero), por lo que no financian con crédito una proporción muy elevada del coste de la compra de vivienda», explican los expertos.
Además, se ha ocmprobado que estas familias no se encuentran entre las que han perdido mayor poder adquisitivo por la subida de la inflación. «Estos factores deberían contribuir a mitigar la prolongación en un futuro de la pérdida de dinamismo de las transacciones que ya se ha observado», indica el Banco de España.
A su vez, eso ayudaría a mantener los precios, junto a la mencionada resistencia a caer del alza de los costes de la construcción (materiales y energéticos) que, de momento, tampoco se han trasladado de forma plena al mercado.
Tipos de interés
En este entorno, y en pleno ciclo de subidas de los tipos de interés, el propio Banco Central Europeo (BCE) ya vaticinó una caída de los precios de la vivienda que había despertado cierta esperanza entre los futuros compradores.
Pues bien, el Banco de España calcula que dado que el repunte del euríbor a un año desde sus mínimos registrados en diciembre de 2021 hasta la actualidad asciende a unos 435 puntos básicos, mientras que el aumento del tipo hipotecario en ese período es notablemente inferior (menos de 220 puntos básicos), «la transmisión plena del primero al segundo se traduciría, a la luz del modelo presentado, en un impacto mediano sobre el precio de la vivienda de algo más del 6% en dos años».
Es decir, los precios seguirán subiendo, aunque sea a un ritmo más moderado, del mencionado 6%.
Ante este escenario, el Banco de España recomienda incrementar la oferta acelerando la gestión del suelo urbanizable, para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes que, por otro lado, han cambiado de forma notable desde la pandemia (con orientación hacia la vivienda unifamiliar o plurifamiliar de mayor dimensión y con espacios abiertos, y energéticamente eficiente).
En la actualidad, según el Sistema de Información Urbana del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, con información urbanística del 65% de los municipios españoles (que abarcan cerca del 73% y del 98%, respectivamente, del territorio y la población en España), cerca del 24% de los planeamientos urbanísticos tienen una antigüedad inferior a 1992, mientras que apenas un 30% es posterior a 2008.
El Banco de España recuerda además que el número de viviendas previstas en estas áreas de desarrollo asciende a más de 9,2 millones de unidades, de las cuales algo más del 70% no se habrían ejecutado.
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