Las ventas de obra nueva y sobre plano remontan el vuelo en Málaga

Una de las nuevas promociones en construcción en Málaga capital. /
Una de las nuevas promociones en construcción en Málaga capital.

Bancos y firmas solventes que cotizan en bolsa impulsan los proyectos. La mayoría de los compradores son extranjeros de alto poder adquisitivo

J. J. BUIZA

Aunque quedan lejos los tiempos en los que formaban parte del paisaje urbano, las grúas han vuelto a la Costa del Sol. El sector inmobiliario resurge poco a poco de sus cenizas, con dos mercados claramente diferenciados: el de las viviendas de calidad enfocadas a los compradores extranjeros de alto poder adquisitivo y el de los pisos para la clase media, dirigidos a la demanda más local. En el primer caso, las ventas van como un tiro y las promociones se concentran en los municipios costeros. En el segundo, no hay tanta alegría, pero poco a poco van surgiendo nuevos proyectos en Málaga capital y las operaciones de compraventa sobre plano han reaparecido.

LOS DATOS

11 Nuevas promociones de obra nueva que se iniciaron en Málaga capital en 2014.
798 Viviendas visadas por el Colegio de Arquitectos en la provincia el año pasado.
11.000 viviendas que se vendieron en 2014 en la provincia, según la Asociación de Promotores y Constructores.
1.726 euros por metro cuadrado. Es el precio de medio por metro cuadrado de vivienda nueva en Málaga, un 11% menos que en 2013..

«Las nuevas promociones se están comercializando a un ritmo muy saludable, con algunos casos donde se ha comercializado todo al completo en un periodo de seis o siete meses», afirmaba María Monasterio, de Aguirre Newnan, tras la presentación del último informe del Mercado Residencial en Málaga que ha realizado la consultora, y que refleja datos positivos y «esperanzadores».

Según este estudio, a lo largo del año pasado se iniciaron solo en la capital un total de 11 proyectos nuevos de viviendas, la mayoría situadas en el entorno del Centro Histórico, Teatinos y las cercanías de la estación de tren, las zonas más dinámicas. Otros aspectos a destacar por parte de Aguirre Newman son el descenso de precios (el coste medio de un piso en la capital se sitúa en los 183.244 euros, un 3,8% menos que en 2013), el menor tiempo del proceso de venta de una promoción (de los 91,7 meses de media en 2013 se pasó a 51 meses) y la mejora en el acceso a la financiación.

Entidades financieras y promotores van de la mano en esta nueva estrategia, cuando no es directamente el banco el que impulsa la actuación. Aguirre Newman prevé que los plazos de comercialización se acorten más en 2015 y que se produzca un auge de la actividad promotora mediante esta misma fórmula.

Una de los bancos con más actividad inmobiliaria en Málaga es Unicaja. Solo en la capital, está presente en siete promociones de obra nueva cuya comercialización ya está en marcha, con mayor o menor grado de ejecución. Las más importantes son las de Residencial ElCarmen (recinto cerrado con 162 viviendas cerca de la calle Salitre), Parque de Poniente (65 viviendas en Los Guindos) y Hacienda Cañaveral (otras 65 viviendas entre Teatinos y Puerto de la Torre). A ello se añaden otros cuatro edificios que suman cerca de un centenar de pisos, sobre todo en el distrito Centro.

Málaga, segunda provincia andaluza donde mássube el alquiler

Málaga fue la segunda provincia de Andalucía en la que más subió el precio de la vivienda en alquiler durante el año pasado: un 4,1% más. Solo fue superada por Jaén, con un 7,7%, mientras que en Córdoba la subida fue de un 2%, en Granada de un 1,8% y en Sevilla de un 1,4%.

Así lo revelan los datos del estudio anual dado a conocer esta semana por el portal inmobiliario Idealista.com, según el cual el precio de los pisos en arrendamiento en Andalucía bajó de media un 0,4%, hasta situarse en 5,9 euros por metro cuadrado.Y es que, el incremento en las provincias mencionadas se compensó por el descenso en Cádiz (donde los alquileres son un 6,9% más baratos), en Almería (un 5,3% menos) y en Huelva (un 2,6% menos). A pesar de la bajada, Málaga sigue siendo la provincia con los alquileres más caros, con 6,8 euros por metro cuadrado al mes, y la capital es de las pocas ciudades que se encareció en 2014 (un 1,5%). En cuanto a las capitales, Sevilla es la más cara (con 7,4 euros por metro cuadrado) y Cádiz (con 7,3 euros) también está por delante de Málaga, cuya media es la misma que la de la provincia: 6,8 euros mensuales por metro cuadrado. Hay que reseñar que las ciudades más caras en España son, por este orden,Barcelona (12,5 euros), San Sebastián (11,8) y Madrid (11,4).

Desde Idealista apuntan de un «panorama estable» para el alquiler a pesar de estos incrementos, dado que puede hablarse de una «recuperación del mercado» pero no de un repunte «brusco» de precios. Detrás de esta subida se sitúa el boom que ha experimentado el alquiler a raíz del hundimiento de las ventas de viviendas. Fuentes del sector cifran en un 11,4% más el número de ciudadanos que prefieren arrendar antes que comprarse un piso. En el ámbito nacional, en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado un millón de pisos y es un 42,5% mayor de lo que era. Se estima que entre el 18% y el 20% de los inmuebles que componen el parque de viviendas en toda España se destina a alquiler. «Antes la gente pensaba que alquilar era tirar el dinero. Ahora ya no, sino que solo se ven las ventajas. Porque si te quedas en paro y no puedes pagar el alquiler, simplemente te vas y no te queda la condena de la hipoteca», señala el responsable de una franquicia inmobiliaria de Málaga, donde prácticamente el 50% de las operaciones que realizan son arrendamientos.

En los municipios costeros, los alquileres vacacionales explican en buena medida la subida del precio medio. Se calcula que en Andalucía este tipo de turistas que optan por el alquiler han generado en tres años un impacto económico de 1.898 millones de euros, según el portal HomeAway.

GIA (Gestión de Inmuebles Adquiridos) y la inmobiliaria Acinipo son las herramientas de comercialización de Unicaja, que no informa sobre el ritmo de ventas, ya que «no hay una tendencia definida». Fuentes de la entidad hablan de una actividad en el terreno inmobiliaria «selectiva». «En el caso de Málaga capital, es mayor el número de casos de promoción de vivienda desde cero que de terminación de un proyecto a medio construir. En todo caso, antes del inicio de cualquier promoción, se comprueba la existencia de demanda para las viviendas proyectadas. Si el test es positivo, se comienza con el desarrollo de la obra», añaden estas fuentes.

Cajamar en la capital, o BBVA a través de su inmobiliaria Anida en Marbella son otros bancos que han impulsado nuevas promociones buscando rentabilizar el suelo que tienen en la provincia.

Desde la Asociación de Promotores y Constructores de Málaga y la Costa del Sol (ACP), su presidente, José Prado, ve todavía lejos una reactivación real de la obra nueva, en tanto que el crédito no fluya. Prado cita el dato de viviendas nuevas visadas por el Colegio de Arquitectos en la provincia el año pasado: 798, un 12% menos que en 2013. «La totalidad de las 11.000 viviendas que se vendieron en Málaga en 2014 eran de los bancos. Todo el mundo está tirando de stock. Cuando se empiecen a visar nuevas viviendas, será cuando empiece a aflorar esa demanda natural de Málaga, que calculamos en torno a 22.000 viviendas al año», afirma el presidente de la ACP, quien habla de dos tipos de compradores en la actualidad: el extranjero que busca su segunda residencia y el inversor nacional de alto poder adquisitivo, que vuelve a invertir en vivienda ante la escasa rentabilidad de los productos de banca.

El stock, en liquidación

El director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), José Antonio Pérez, sí que augura un incremento de la obra nueva, a medida que se va liquidando lo que queda: «El stock está donde está y como está. El mejor ubicado y conservado se está liquidando a un ritmo alto. Hoy mismo he visitado una promoción de viviend nueva de stock bancario que se está vendiendo al ritmo de cinco diarias, con precio medio de 180.000 euros».

Pérez cree que la cifra actual de proyectos nuevo es todavía escasa en la capital y en el interior. No así en la Costa del Sol, donde habla de venta sobre planos tanto en suelo privado libre de cargas, como en suelo de fondos, gestoras o bancos, «que obviamente cuentan con financiación preferente». «Probablemente quede todavía mucho por hacer: nuevas estrategias, tácticas, triangulaciones, etcétera, adaptando cada vez más los productos inmobiliarios y servicios a las necesidades de los futuros moradores, especialmente vinculado con las sinergias del mundo turístico», comenta el director de IPE, que resalta en esta línea el trabajo realizado por el clúster MAR Real Estate.

Ignacio Oslé, director en Andalucía de Taylor Wimpey, opina que es pronto para hablar de reactivación, aunque ya se ha absorbido mucho stock y el que queda es poco atractivo. Esta firma británica especializada en el mercado de lujo es de las pocas que ha mantenido su apuesta por la Costa del Sol. En estos momentos, comercializan actuaciones de obra nueva en Estepona (36 apartamentos en primera línea de los que solo les quedan 3 áticos), Mijas (60 viviendas que lanzaron en noviembre, con siete ventas ya cerradas), Benahavís (solo les quedan 15 de 90 viviendas), Ojén (en una primera fase se han vendido 20 de 105) y SanPedro de Alcántara (48 apartamentos de lujo en segunda línea de playa).

Oslé revela que prácticamente el cien por cien de los compradores son extranjeros, pero señala cierto aumento de la demanda nacional. «Hay un repunte del interés por parte de españoles, en la Costa del Sol, en Baleares y en la Costa Brava», apunta el responsable de Taylor Wimpey, que recalca una ventaja de esta compañía en el sector: su solvencia financiera (cotiza en bolsa en el Reino Unido), que le permite financiar sus operaciones con fondos propios, sin recurrir a préstamos.

Otra promotora con proyectos en Marbella es la andaluza Grupo Insur, que ya ha vendido un 30% de una promoción de 24 apartamentos en Los Naranjos, y que acaba de iniciar la comercialización de otras dos de 44 y 26 viviendas respectivamente. De esta última, ya tienen una reserva. La firma, con sede en Sevilla, tiene en marcha otras dos actuaciones en Málaga: Residencial Puerta del Mar (352 viviendas ya terminadas en calle Héroes de Sostoa) y Altos del Retiro (57 adosados en Churriana, de los que han iniciado la comercialización de una primera fase).

Grupo Insur, fundada en 1945, es otra de las empresas que mejor ha resistido la crisis del ladrillo. Cotiza en la Bolsa de Madrid desde 1984.

 

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