El mercado de las oficinas busca nuevos espacios para crecer en Málaga

El mercado de las oficinas busca nuevos espacios para crecer en Málaga

La capital tendría que duplicar la superficie disponible para instalar empresas hasta los dos millones de metros cuadrados para evitar la saturación, ya que la ocupación ronda el 90%

Eugenio Cabezas
EUGENIO CABEZAS

Málaga capital tendría que duplicar su superficie de oficinas para atender la demanda a corto, medio y largo plazo «si quiere jugar en la liga de los grandes mercados», pasando así de los 910.000 metros cuadrados que tiene actualmente ocupados hasta alcanzar los 1,5-2 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable, principalmente en zonas como el Centro Histórico o el Distrito Central de Negocios (CBD), un gran área muy cercana al casco antiguo de la ciudad. Ésta es una de las principales conclusiones del estudio sobre el mercado de oficinas elaborado por la Escuela Superior de Estudios de Empresa (ESESA).

El trabajo señala que este crecimiento tendría también que fomentarse en las zonas más periféricas, donde los precios de los alquileres son más bajos. En las conclusiones, los autores del estudio señalan que para alcanzar el objetivo de duplicar la superficie disponible de oficinas, el vigente Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) tiene previstos 100.000 metros cuadrados de suelo urbano «con posibilidades de desarrollo en los dos próximos años». Sin embargo, el resto de la superficie requeriría de una tramitación a medio y largo plazo.

En este sentido, desde ESESA señalan que el Parque Tecnológico de Andalucía (PTA) «se mantiene como una buena alternativa para un segmento de la demanda especializada y los terrenos de Repsol son el único suelo urbano con posibilidad de desarrollo a corto plazo», remarcan.

El PTA es la alternativa para la demandaespecializada y los terrenos de Repsol son los únicos con opción de crecer a corto plazo

Por su parte, la responsable de oficinas en la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman en Málaga, Aránzazu García, asegura que en este inicio de año han detectado cómo el ritmo de la demanda ha ido 'in-crescendo', generando en la actualizado un escenario de ocupación con valores previos a la crisis. «Podemos apuntar que para los próximos meses la ocupación alcanzará el 100% en los edificios exclusivos del entornos 'prime' y el distrito de negocios del Centro», sostiene García, para quien en los edificios exclusivos situados en la trama urbana, «los valores de disponibilidad son residuales». A su juicio, el PTA «sigue siendo el destino de aquellas empresas que requieren de grandes superficies».

Respecto a los precios, dada la escasez de oferta, «entendemos que seguirán creciendo con mayor afección en las zonas de mayor demanda ('prime' y Distrito Centro de Negocios) y en edificios exclusivos. Según el último informe publicado por Savills Aguirre Newman, que hace referencia a 2018, las rentas han continuado su aumento desde que se detectase en 2016 el primer repunte tras la crisis. De esta forma, los valores máximos se alcanzan en la zona 'prime', con un techo actual de 18 euros por metro cuadrado al mes, a los que hay que sumar gastos comunes.

Flexibilizar laprotección del Centro, revisar la edificabilidad en Cortijo de Torres y los usos del Puerto son propuestas para crecer

Para favorecer el aumento de la oferta de oficinas en la capital, en el estudio de ESESA los expertos aconsejan flexibilizar el Plan Especial de Reforma Interior (Pepri) del Centro Histórico, revisar la edificabilidad de los terrenos de la Feria en el Cortijo de Torres y compatibilizar los usos del Puerto con usos alternativos de oficinas, «lo que ayudaría a atraer demanda a zonas más atractivas para los ocupantes», sostienen. Asimismo, entienden que para dinamizar el mercado inmobiliario, «es crítico atraer locomotoras que tiren del resto de demandantes: organismos europeos, sedes corporativas de multinacionales, así como plataformas a otros mercados como Latinoamérica y África», apostillan.

Suelo industrial

Además, como complemento al mercado de las oficinas es importante el desarrollo de suelo industrial que permita la llegada de operadores logísticos y la liberalización de suelos industriales dentro de la Ronda de Málaga, según destaca el estudio elaborado por ESESA. «En general, desde el punto de vista competitivo, la ciudad ofrece rentas atractivas para demandantes de espacios de oficinas de fuera del territorio», resumen.

En este sentido, para la responsable de oficinas en la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman en Málaga «existe tanto demanda nueva con necesidad e interés en instalarse en la ciudad como una demanda descontenta por su ubicación y dotación de sus actuales instalaciones». «Se demandan espacios que satisfagan las necesidades de la empresa actual: instalaciones de calidad, espacios diáfanos modulables, ubicación con servicios y bien comunicada, dotación de 'parking', edificios exclusivos y sostenibles». «Entendemos necesarios nuevos proyectos de calidad que sostengan este interés creciente que así lo exige», dice.

Los datos

90%
Es el porcentaje de ocupación media que ofrece el mercado de oficinas en la capital de la Costa del Sol.

A juicio de García, Málaga empieza a competir como destino de oficinas en Europa con otras grandes capitales. «Grandes multinacionales se plantean elegir Málaga como sede alternativa, si bien con volúmenes reducidos en comparación con Madrid y Barcelona», advierte, al tiempo que considera que la ciudad es «competitiva en términos de rentas, ofreciendo además grandes bondades en cuanto a la calidad de vida de los empleados». En cuanto a los sectores más interesados en instalarse en la ciudad, destacan las firmas tecnológicas, del sector inmobiliario, despachos de abogados, asesoramiento financiero, 'call-centers' y empresas nórdicas.

Por su parte, desde ESESA concluyen que la capital de la Costa del Sol tiene un mercado de oficinas de tamaño medio, inferior al millón de metros cuadrados, comparado con otras ciudades de España, «y pequeño si lo comparamos con las grandes ciudades destino de oficinas de Europa», agregan desde ESESA. A juicio de los autores de este informe, la calidad del parque es media, de forma que «se mezclan edificios antiguos bien rehabilitados y edificios nuevos atractivos y bien gestionados con edificios obsoletos, mal gestionados y totalmente inadecuados para las nuevas demandas de los ocupantes».

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