La firma de hipotecas, más clara a partir de hoy con la nueva ley

Una pareja ante un notario. / R. C.

El cliente sale reforzado al disponer de diez días para analizar el contrato ante notario, evita las cláusulas abusivas y se limitan los gastos iniciales

José María Camarero
JOSÉ MARÍA CAMAREROMadrid

Quienes formalicen una hipoteca a partir de este lunes conocerán las condiciones del contrato, o al menos tendrán más posibilidades para comprender todas las cláusulas, gracias a las medidas de protección incluidas en la reforma de la Ley de Crédito Inmobiliario, oficialmente en vigor desde este domingo. Las herramientas para que los consumidores certifiquen que conocen todo lo que están firmando es una de las grandes novedades de esta normativa cuyo objetivo pasa por evitar la judicialización que ha protagonizado el sector bancario en los últimos años como consecuencia de conflictos como el de las cláusulas suelo o el de los gastos.

Los ciudadanos disponen de un plazo de diez días desde que el banco les da por escrito las condiciones de la hipoteca hasta que se acepta ante notario. En ese periodo, los hipotecados deben acudir al despacho del fedatario público para que les explique, aclare y asesore, si así es necesario, en todas las cuestiones que puedan surgir del contrato hipotecario. Para poder hacerlo, el notario debe haber recibido antes toda la documentación vinculada al contrato mediante una plataforma «por medios telemáticos seguros».

El Consejo General del Notariado ha puesto sobre la mesa su sistema Ancert, al que pueden adherirse los bancos. Pero el retraso de una parte del sector en hacerlo ha obligado al Gobierno a ampliar el plazo para adaptarse al sistema informático otro mes y medio, hasta el 31 de julio. Esta circunstancia no conllevará problemas jurídicos para las hipotecas que se formalicen desde este lunes. En cualquier caso, solo quien haya aceptado hasta este domingo una oferta vinculante seguirá acogido a la anterior legislación, aunque la firma de la escritura sea a partir de este lunes. Además, los empleados del sector disponen de un año para obtener la formación necesaria para comercializar las hipotecas.

Por otra parte, se refuerza por ley toda la documentación precontractual que el banco debe ofrecer al cliente: Ficha Europea de Información Normalizada (para comprar el crédito con otros); Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) con los riesgos y escenarios de coste posibles. El banco no podrá incluir cláusulas que no estén admitidas en el Registro, entre ellas las que han sido anuladas por la Justicia.

La polémica suscitada en torno Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) obligó a los diputados a redefinir qué gastos asumirá cada parte. Esa distribución se inclina mayoritariamente por que sean las entidades las que lo abonen: el AJD, así como los de notaría o el registro, excepto el de tasación que corre a cuenta del cliente.

Entre otros aspectos, cambian las comisiones para quienes vayan a realizar una amortización anticipada. En las variables la amortización tendrá un coste máximo del 0,15% o del 0,25% sobre la cuantía de que se trate, a partir del quinto o tercer año de vida de la hipoteca, respectivamente. Si se trata de una fija, la comisión máxima será del 2%, si se produce en los diez primeros años de vida, o del 1,5%. Además, el cambio de una hipoteca variable a otra fija supondrá una comisión máxima del 0,15% del capital.