Las viviendas nuevas que se construyen en la Costa alcanzan los 6.000 euros por metro cuadrado

Promoción de viviendas a la venta en el reciente salón Simed de Málaga. /SUR
Promoción de viviendas a la venta en el reciente salón Simed de Málaga. / SUR

La mayoría de los clientes son extranjeros con presupuestos de entre 500.000 y un millón de euros, que exigen altas calidades y mayores dimensiones y servicios

Ignacio Lillo
IGNACIO LILLOMálaga

Seis mil euros, un millón de pesetas para lo que hayan vivido lo suficiente para conocer aquella moneda y lo que suponía tener tal cantidad. Esto es lo que se llega a pagar por cada metro cuadrado de una vivienda unifamiliar en Nueva Andalucía, en Marbella. La consultora inmobiliaria CB Richard Ellis ha elaborado un estudio sobre las características de las promociones de obra nueva que se están ejecutando en la Costa del Sol, y el cambio de tendencia llega a tal extremo que los analistas que lo han elaborado hablan de «un nuevo paradigma edificatorio» en el mercado residencial costasoleño, en este ciclo de reactivación del sector. La conclusión general es sencilla: se construye con más calidad y diseños y servicios comunes más cuidados, pero también a precios mucho más elevados.

El documento recuerda que en el pasado un elevado número de las transacciones tenían fines especulativos y, por tanto, cuestiones fundamentales como las calidades, la orientación, las vistas y la distribución eran a menudo descuidadas en las promociones que se ponía en el mercado. Se desarrollaron numerosos planes parciales poniendo en carga miles de viviendas, no todas con un estándar de calidad aceptable para el comprador final.

Pero esos tiempos han terminado. En este nuevo ciclo las promotoras están cuidando el producto y centrando su objetivo hacia un cliente de poder adquisitivo medio/alto y fundamentalmente extranjero. No es tanto una cuestión de ubicación, en uno u otro municipio concreto, sino de nivel del producto. Así, como primer elemento diferenciador, el estudio destaca el abandono de la arquitectura de estilo pueblo mediterráneo. Ahora, la mayor parte de los promotores apuestan por un diseño más contemporáneo, de líneas rectas y grandes ventanales, con las mejores calidades del mercado.

Cambio de modelo

«La realidad es que durante el ciclo pasado se promovió un producto para un mercado medio, y después de los años de crisis casi todo viene a cubrir un nicho de poder adquisitivo medio alto, que era una demanda insatisfecha», explica Andrés Moreno, director del departamento de Valoraciones de CBRE en Andalucía. Antes de la crisis se construía en muchos casos sin pensar en las necesidades del cliente, con fines especulativos, sin tener en cuenta las calidades y agotando la densidad edificatoria, porque se vendía todo. «Ahora se tiene mucho más cuidado, todo está diseñado pensando en el comprador final, ya no vale todo».

«Ahora se construye con más cuidado, ya no vale todo»

«Ahora se construye con más cuidado, ya no vale todo» andrés moreno, D. de Valoraciones de CBRE Andalucía

«La Costa del Sol se está posicionando como un destino turístico de más calidad» andrés moreno, D. de Valoraciones de CBRE Andalucía

El estudio pone de relieve que la Costa del Sol se está consolidando cada vez más como un destino exclusivo y de lujo. Y esta tendencia hace que los pisos no sean precisamente asequibles para el gran público. El mayor precio es evidente en zonas donde históricamente lo que se venía promoviendo era de calidad media. En Torremolinos, Mijas, Estepona y Fuengirola, todo el producto de obra nueva que está saliendo al mercado cuenta ahora con valores muy superiores a lo que históricamente se había promovido. «No hay casi ningún proyecto que no ofrezca calidades de lujo y un diseño contemporáneo». A su juicio, existe un mercado «aspiracional», no de gran lujo pero en el que ciertas nacionalidades con un poder adquisitivo medio (no para el español) pueden entrar.

En zonas de Torremolinos hay promociones con precios de venta por encima de los 4.000 €/m2, cuando la media del entorno no supera los 2.500 para los de segunda mano. En la zona de Fuengirola/El Higuerón se está comercializando obra nueva con valores superiores a 4.000 €/m2. Están cercanos a los 3.000 en La Cala de Mijas y muy por encima en Nueva Andalucía y Benahavís (6.000). El presupuesto medio de estos clientes está entre 500.000 y un millón de euros.

Turismo de mayor nivel

Para este experto, el actual escenario inmobiliario es una oportunidad para el destino y una buena noticia para Málaga. «La Costa del Sol se está posicionando como un destino turístico de más calidad, más exclusivo y menos masivo y con una mejor percepción del cliente respecto a otros destinos de sol y playa», asegura, lo que va unido a una mejora de las infraestructuras, de los servicios y de la oferta de ocio.

Unido a lo anterior, el modelo de cliente también ha variado y el experto percibe una mayor demanda de ciudadanos nórdicos (noruegos, finlandeses y suecos), lo que marca la diferencia respecto a ciclos anteriores. «Son clientes que están acostumbrados a otros estándares de información, que le gusta tener todos los proyectos completos, conocer al promotor y al constructor y la memoria de calidades; ese nivel de exigencia que imponen redunda en unas buenas prácticas para el sector y las cosas se hacen mejor que antes». En cuanto a la demanda del residente malagueño de la Costa occidental, considera que este tipo de producto no le afecta, puesto que tiene sus lugares de residencia preferentes en otros puntos.

El hecho objetivo es que las ventas siguen subiendo y el ritmo es acorde al producto que se está promoviendo. En este punto, el estudio de CBRE tira de las estadísticas oficiales, que incluyen tanto transacciones de obra nueva como de segunda mano, y que muestran un aumento interanual en los municipios más importantes del litoral. A nivel agregado, el incremento interanual es del 16%, pero las poblaciones donde más crece son Benahavís y Manilva, cercanos al 40%. La capital es la que mantiene un mayor volumen de compraventas.