Un juez da la razón a una empresa que revocó un contrato de compra de terreno tras anularse el PGOU y no poder edificar

Urbanización Lomas de Río Verde, donde se proyectó la construcción de las cuatro viviendas. /Josele-Lanza -
Urbanización Lomas de Río Verde, donde se proyectó la construcción de las cuatro viviendas. / Josele-Lanza -

La vuelta al plan del 86 quita a la parcela la calificación de suelo urbano residencial y rebaja su valor de mercado un 60%

Mónica Pérez
MÓNICA PÉREZMarbella

El Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Málaga ha dado la razón a una empresa que solicitó la resolución de un contrato de compra de una parcela para levantar cuatro viviendas unifamiliares después de que ese suelo perdiera la calificación de urbano con uso residencial una vez que el Tribunal Supremo tumbó el PGOU de 2010. La vuelta al planeamiento de 1986 (el vigente actualmente en Marbella) rebaja además un 60% el valor de mercado del terreno. El fallo de la jueza da por resuelto el contrato, a lo que se negaba la parte vendedora, y condena a ésta a reintegrar los 108.471 euros abonados como señal de la operación.

Los hechos se remontan a fecha de 12 de agosto de 2015 y tiene como protagonistas a dos empresas. La promotora Rabanales Rabasa SL, quien en esa fecha firmó con Ronda Capital SL un contrato de arras y señal para la adquisición de una parcela de 3.728 metros cuadrados, ubicada en la urbanización Lomas de Río Verde, para levantar cuatro viviendas unifamiliares. El contrato fijaba un precio de 1.475.000 euros mas impuestos y recoge la entrega de 108.471 euros en concepto de arras y señal, y la suma de 22.779 euros por IVA. Se establecía el pago del resto del precio al tiempo del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que según el contrato, no debería ser posterior al 30 de abril de 2016.

A la fecha en la que se celebró el contrato, la finca en cuestión estaba sujeta al PGOU de 2010 calificada como suelo urbano con uso residencial. Sin embargo, en noviembre de ese año el Tribunal Supremo mediante tres sentencias declaraba nulo de pleno derecho la revisión del PGOU de 2010. Como consecuencia de ello, la situación urbanística de la parcela cambió radicalmente. Una vez anulado el plan, el terreno quedó sujeto al PGOU de 1986. Según el informe aportado a la causa la zona perdió esa categoría de suelo urbano, apareciendo como polígono de actuación, con lo que el actual propietario perdía la posibilidad de edificar sobre su solar, requiriendo para ello la realización futura de un plan especial o proyecto de urbanización «ajenos a su control, necesitando la intervención de la Administración competente en urbanismo, y pudiendo pasar cuanto menos entre 3 y 5 años para su desarrollo, según expusieron peritos en el juicio, pudiendo llegar incluso a diez años». Y en el caso de que fuese desarrollado, recoge la sentencia, con fecha de 22 de septiembre de este año y a la que ha tenido acceso SUR, «su edificabilidad sería menor», según los informes de los peritos testigos e informes presentados .

La parte vendedora debe devolver los 108.471 euros entregados como señalLa jueza determina que se han producido causas sobrevenidas que impiden el cumplimiento del contrato

Ante este panorama y con fecha de 12 de febrero de 2016, la parte compradora, representada por el abogado Rafael Aranda Asencio, comunicaba a la vendedora la «procedencia de la resolución del contrato», algo a lo que la segunda se opuso, argumentado que la entidad actora y sus socios y administradores «tienen una amplia experiencia en la promoción inmobiliaria a través de múltiples sociedades, habiendo realizado diversas promociones en Málaga, algunas en Marbella y alrededores», y que por tanto «resulta inverosímil, dada su condición de profesionales del sector, que desconociera la contingencia urbanística que pesaba sobre la parcela».

La parte compradora negaba la existencia de una «total frustración del negocio jurídico», alegando que el futuro desarrollo del suelo permitiría la consecución del final objetivo inicialmente pretendido.

Pese a todo y como recoge la sentencia en sus fundamentos jurídicos, la controversia en este caso se centra en si procede o no la resolución del contrato ante esa «imposibilidad sobrevenida de su cumplimiento al producirse la frustración del fin del mismo», o por el contrario existía incumplimiento de la parte compradora al no proceder a otorgar escritura pública y pago del precio en los términos fijados en el contrato (como argumenta la parte vendedora). De hecho, el contrato recogía como estipulación quinta que el incumplimiento del comprador conllevará la pérdida de las cantidades entregadas en concepto de arras.

Establece la jueza que por la redacción del contrato, en el que detecta «estipulaciones contradictorias», lo que se establece son unas arras penales, «que sustituirían a la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento de una de las partes de lo en él pactado». En este sentido, subraya que es la finalidad reconocida por el articulo 1.454 del Código Civil que, «siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal, que como garantía permite el artículo, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales».

Interpretación del contrato

Esa interpretación es la que se aplica para determinar finalmente que ninguna de las partes desiste del contrato, sino que la parte compradora pide la resolución del mismo por imposibilidad de su cumplimiento por causas sobrevenidas «no imputable a ninguna de las partes y por tanto sin culpa o negligencia por parte de ninguna de ellas». Ni la parte vendedora podía entregar el suelo en las condiciones pactadas ni la compradora podía desarrollar el proyecto previsto.

Reconoce el fallo que en este caso, efectivamente, se produce esa «frustración» para la parte compradora del fin del contrato en cuanto no podía dedicar lo adquirido al destino previsto. «La frustración de su expectativa supone un incumplimiento de los contratos de compraventa que autoriza su resolución conforme al articulo 1.124 del Código Civil». «Tales circunstancias determinan que nos encontramos antes un incumplimiento de carácter esencial y por ello resolutorio».

El fallo es recurrible ante la Audiencia Provincial de Málaga.

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