Marbella busca fórmulas para evitar la parálisis de su urbanismo

La ciudad se enfrenta ahora a dos desafíos: el más inmediato consiste en arbitrar medios para desarrollar el Plan General de 1986 mediante instrumentos transitorios; el segundo es más ambicioso, comenzar a trabajar en un nuevo PGOU que diseñe esta vez sin contratiempos los desafíos de la ciudad futura.

SUR convocó para debatir sobre esta situación a Hipólito Marín, del bufete GVA&Atencia, abogado del Estado en excedencia; a Jorge Muñoz Cortés, de Martínez-Echeverría y magistrado del TSJA en excedencia, y a Francisco Romero, en representación de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga.

Del debate planteado surgen como conclusiones que, tal y como sostiene la sentencia, la regularización de las viviendas fuera de ordenación no podrá abordarse desde el nuevo PGOU, y que no es necesaria una nueva norma autonómica específica para Marbella, sino utilizar los instrumentos legales que ya existen.

Las sentencias. Cómo interpretar la decisión del Tribunal Supremo

Para Francisco Romero, de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga, es necesario desterrar la idea de que la posible situación de parálisis que podría sufrir Marbella sería beneficiosa para otros municipios. «Eso no es así subraya, porque Marbella es el buque insignia de la Costa del Sol y la punta de lanza del mercado inmobiliario en la provincia». Para el representante del sector empresarial, si bien es cierto que se presenta la oportunidad de hacer un Plan mejor para Marbella, lo que en todo caso no sería una oportunidad sino una obligación, no debe esconderse el durísimo golpe que han supuesto para el sector las sentencias que han anulado el PGOU vigente hasta la semana pasada.

Romero sustenta esa postura en datos. Desde que estalló la crisis, los parámetros en el sector de la construcción han ido bajando y sólo se estabilizaron a partir del año pasado. Desde entonces, más del 30 por ciento de las viviendas visadas en la provincia lo fueron en el término municipal de Marbella. Asimismo, el año pasado la mitad de las viviendas vendidas fueron al mercado extranjero, un sector especialmente sensible para el que la anulación del PGOU ha supuesto ya un golpe durísimo.

El magistrado del TSJA en excedencia Jorge Muñoz Cortés, del bufete Martínez-Echeverría, incide en la trascendencia que han tenido las sentencias. «No atañen solamente a Marbella, inciden en toda Andalucía sobre todo a la vista de cuál ha sido la posición de la Junta de Andalucía en orden a exigencia de obligaciones urbanísticas a los propietarios». En su opinión, no es la mejor noticia, sobre todo porque los mercados son muy sensibles a la incertidumbre, aunque desde el punto de vista de un urbanismo justo y sostenible, la sentencia sí es una buena noticia, ya que ofrece parámetros claros acerca de cómo se debe actuar para salvaguardar al mismo tiempo los intereses públicos y los intereses privados. «Y ofrece además parámetros de seguridad jurídica que las instituciones municipal y autonómica tienen que observar». Destaca en ese sentido uno de los aspectos más importantes recogidos por el Supremo, que establece que una vez que un ciudadano adquiere un inmueble en suelo urbano, no se puede argumentar desde las instituciones que quedan deberes por cumplir. «Una situación consolidada no se puede degradar, ese es el punto fundamental en el que debe leerse la sentencia».

Para Hipólito Marín, del despacho GVA&Atencia, «lo que dice la sentencia es algo muy importante, que nadie está por encima de la ley, ni los ciudadanos ni los poderes públicos. No tener presente la ley cuando se realizan actuaciones públicas es lo más dañino para los ciudadanos».

Consecuencias inmediatas. Los límites de la nulidad del PGOU de 2010

¿Cuáles son las consecuencias más importantes de las sentencias?

Marín es claro: Primero, que declara nulo el Plan General de 2010, con lo cual todo lo que se ha edificado con amparo en ese plan queda sin ordenación, aunque matiza que no es el primer Plan General que se declara nulo. La jurisprudencia dice que la nulidad del Plan no arrastra a la nulidad de todo lo que se ha dictado a su amparo. El principio general en esta materia es que lo que es nulo es el Plan, no las licencias de obra y de primera ocupación dictadas a su amparo.

Incluso, en opinión de Muñoz Cortés, este principio debería alcanzar a las licencias de primera ocupación que queden pendientes de conceder, ya que son conformes con licencias de obras concedidas en su día legítimamente. «Sería disparatado no habilitar el uso de viviendas construidas conforme a normas que estaban vigentes en ese momento», señala.

¿Dónde se plantearían entonces los conflictos? Muñoz Cortés menciona dos: los suelos pendientes de regularización que no dispongan de actos firmes para consolidar situaciones y suelos que no estén en proceso e desarrollo pero que tienen un proceso de inversión ya en curso. Ante estos casos, según el jurista, el Ayuntamiento debería ser sensible.

¿Qué es lo que se puede hacer y qué no se puede hacer a partir de ahora?

En esto hay coincidencia: Se puede hacer todo lo que el Plan del 86 autorice y la finalización de los actos administrativos amparados por licencias firmes otorgadas por el Plan de 2010.

Evitar la paralización. Qué debería hacerse para afrontar la situación

¿Cuáles son los instrumentos a los que el Ayuntamiento podría recurrir para ir más allá de los estrechos márgenes que plantea el desarrollo del Plan de 1986? Según Muñoz hay varios: las adaptaciones parciales del Plan del 86 para las situaciones más urgentes. No se podrán tocar elementos estructurales de la ciudad, como las arterias principales, pero sí ofrecer solución a propietarios de suelo que se han quedado vacíos de norma.

Para Marín, la situación actual de incertidumbre desaparecerá tan pronto como el Ayuntamiento y la Junta de Andalucía se pongan en marcha. En su opinión, «no pasa nada porque el Ayuntamiento y la Junta hagan aprobaciones rápidas como avance del futuro Plan de todo aquello que no tiene reproche de ilegalidad por parte del Tribunal Supremo. Con eso se ganará muchísima seguridad jurídica».

En cuanto a las tareas que deben afrontar urgentemente las instituciones, Marín destaca sobre todo el deber de informar a los afectados con claridad. En ese sentido incide Romero. «Ahora mismo, la principal demanda del promotor inmobiliario, y del sector en general, es información pues la incertidumbre genera desconfianza, apalancando aun más las decisiones de inversión. Si lo que queremos es generar confianza, es necesario que el promotor que se acerque al Ayuntamiento para preguntar por su proyecto salga de allí con más certezas que dudas. Afortunadamente parece que la Corporación Municipal lo está entendiendo también así y está gestionando la adopción de medidas que van en esa línea».

Para Muñoz, es necesaria una solución pronta. «Piénsese en inversiones pendientes, contratos pendientes y la posibilidad de crear empleo que se ha paralizado. Ninguna ciudad del mundo puede sostener que el planeamiento urbanístico de aplicación sea de hace 30 años».

Instrumentos posibles. Los convenios, eficaces pero con mala reputación

Desde el punto de vista empresarial, lo que se necesita ahora mismo es recuperar la confianza para volver a invertir y generar actividad. «Hay que dar una solución a la anulación del Plan General rápida, eficaz y absolutamente lógica. No nos podemos permitir la paralización de la actividad inmobiliaria en Marbella que es la punta de lanza de la provincia. Esto no se puede parar porque llevamos mucho tiempo esperando la recuperación». Y vuelve a recurrir a los datos para explicar la importancia de encontrar una respuesta adecuada. Cada millón de euros que se deja de invertir son 18 puestos de trabajo que no se crean; por cada vivienda que no se construye son 2,3 puestos de trabajo que no se crean; cada 100 puestos de trabajo en construcción y promoción inmobiliaria son 42 puestos de trabajo indirectos en el resto de la economía. «Hay que buscar una solución urgente para que no se pare», señala.

Para Marín, lo más urgente es que se diseñe un sistema para dar respuesta inmediata a las consultas que puedan surgir para que desaparezca la incertidumbre. «No soy partidario de las respuestas generales porque el problema no es general. El problema es caso a caso, y debe haber una respuesta caso a caso».

¿Cuáles son los instrumentos a los que se podría recurrir para evitar la parálisis? Según Muñoz Cortés, los procesos de adaptación parcial. Y también aprovechar los convenios urbanísticos que se pudiesen hacer en zonas no sometidas a procesos judiciales y que pudiesen dar lugar a ofrecer seguridad jurídica a un posible inversor. Estos convenios vincularían a la administración con efectos indemnizatorios. Este instrumento, reconoce el abogado, se mal utilizó en el pasado pero es perfectamente válido y legítimo. «Es una forma de comprometerse de que eso que se acuerda saldrá en el nuevo plan», señala.

Regularizaciones. El futuro de las viviendas levantadas fuera de la norma

Hipólito Marín destaca la cautela necesaria a la hora de elegir las palabras. «Una cosa es ordenar y otra diferente es buscar mecanismos de regularizar. Eso ha sido expresamente reprochado por el Supremo», asegura el letrado, que sostiene que lo que determina que un suelo urbano sea consolidado o no consolidado es su realidad física. Y apunta directamente a los autores del Plan anulado por el Supremo.

«Lo que dice la sentencia es que si hubo una desidia que permitió que se construyera, el planificador no puede venir a saldar cuentas, sino observar la realidad material. Y si la realidad material dice que donde había un jardín ahora hay un edificio de tres plantas, usted no puede pintar un quesito que ignore esa realidad. Ni decir que aunque eso sea un suelo urbano consolidado se le va a considerar no consolidado para exigirle compensaciones».

Muñoz insiste en este aspecto, clave para entender el nuevo escenario que marcan las sentencias del Supremo. En su opinión, lo que las instituciones no exigieron en su momento no se puede exigir ahora con la situación ya consolidada. La sentencia, para este jurista, ha sido clara en este sentido. Se pueden exigir las dotaciones que sean necesarias ahora a tenor de la situación actual, pero no intentar aprovechar un Plan para exigir lo que no se exigió en su momento. «El Plan de 2010 fue la respuesta a unos años convulsos, pero eso hay que perderlo de vista de una vez», asegura.

En este punto, frente a las interpretaciones que ha hecho la administración autonómica en el sentido de que se cuestionaba no el proceso de regularización sino la metodología utilizada, los expertos son contundentes. «La sentencia dice que el ejercicio de las competencias de planeamiento no ampara la regularización de lo indebidamente construido», sostiene Marín. Muñoz Cortés interpreta el criterio del Supremo en el mismo sentido: «La administración no puede aprobar el Plan con una vocación de exigir lo no exigido con anterioridad». Aunque hace un matiz entre los suelos desarrollados en la misma ciudad con los que no formaban parte de la ciudad.

Los juristas rechazan que la solución esté en modificar la ley o crear una nueva. «Las soluciones ya están», sostiene Marín.

«El Supremo interpreta la norma estatal, y por lo tanto no se soluciona con una norma autonómica», completa Muñoz Cortés. «La administración tiene que ver lo que se le dice y asumir el principio de la separación de poderes, no hay más. Mantener otra cosa es generar un problema para dentro de diez años», sostiene. «No se pueden buscar compensaciones. Mire, que le han dicho que no», enfatiza.