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Estructura de viviendas en muro de San Julián.
Ocho síntomas del despertar del mercado inmobiliario en Málaga

Ocho síntomas del despertar del mercado inmobiliario en Málaga

¿Realmente el ladrillo se mueve o es una milonga optimista de los promotores? Los datos de compraventas, precios y 'stock' reflejan que algo está cambiando

Nuria Triguero

Sábado, 27 de septiembre 2014, 02:13

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1 Las ventas repuntan

Es innegable: se venden más viviendas. Ya 2013 se saldó con crecimiento en las transacciones inmobiliarias, aunque fue un aumento muy tímido, del 5,3%, alcanzándose las 18.763 según el INE. Pero este año el cambio de tendencia no sólo se está confirmando, sino que acelera mes a mes: según el Ministerio de Fomento, entre enero y junio se han comercializado en la provincia 11.295 viviendas, un 35% más que en el mismo periodo del año pasado.

2 El ladrillo vuelve a ser refugio de inversores

Los pequeños ahorradores vuelven a sentirse atraídos por el sector inmobiliario. La prueba está en que la mayor parte de las compras de casas (seis de cada diez) se están haciendo al contado, sin financiación. Y es que en un momento en que los precios están ya tocando suelo o cerca de hacerlo, la vivienda supone una oportunidad de inversión atractiva, especialmente si tenemos en cuenta el menor retorno de otras alternativas como los depósitos, cuya rentabilidad ha caído dos cifras porcentuales. Así, hay ahorradores están traspasando el dinero de los bancos a la vivienda, destinando cantidades de 100.00 a 500.000 euros.

3 La demanda extranjera, como antes de la crisis

La demanda foránea tiene buena parte de 'culpa' del cambio de tendencia que está viviendo la Costa del Sol. En el segundo trimestre, la venta de viviendas a extranjeros en Málaga alcanzó una cota inédita desde el año 2007, es decir, desde antes de la crisis: 2.499 transacciones inmobiliarias. Y es que cuatro de cada diez viviendas que se venden en la provincia tienen comprador extranjero. ¿Por qué se vuelven a fijar los 'guiris' en la Costa del Sol? Porque piensan que los precios ya han bajado lo suficiente y porque, realmente, nunca perdieron el interés por tener una residencia aquí.

4 El 'stock' se drena a buen ritmo

No hay cifras oficiales de 'stock' de vivienda, pero sí estimaciones para todos los gustos y colores. Y salvando las diferencias, todas revelan una reducción que se ha ido acelerando en 2013 y 2014. Según el Instituto de Práctica Empresarial, actualmente hay unas 15.000 viviendas nuevas esperando ser compradas en la provincia. Son menos de la mitad de las 36.000 que llegó a haber en 2010. Teniendo en cuenta que en 2013 se firmaron 18.763 compraventas, de las que casi la mitad, unas 9.000, fueron de obra nueva, y que la previsión es que las compraventas sigan aumentando, el 'stock' se puede agotar en menos de dos años. Claro que no todo el 'stock' es igual, advierten los expertos. Hay viviendas con muy pocas posibilidades de encontrar comprador por mala ubicación y calidad. De la misma manera, el mapa del 'stock' es muy desigual en la Costa del Sol: Marbella y Benahavís no tienen prácticamente viviendas por vender, mientras que por ejemplo Mijas tiene 2.800 y Casares, más de 1.600. Málaga capital tiene menos de mil, una cifra pequeña en relación a su tamaño es una cif.

5 Vuelve la compra sobre plano a las zonas más cotizadas

En Benahavís y Marbella no queda 'stock' de vivienda. Pero sí hay demanda, y además de la buena: extranjeros con posibles que quieren una segunda residencia. El resultado: se está volviendo a promover vivienda que se está vendiendo sobre plano, y a buen ritmo por cierto. Promotoras como Taylor Wimpey o Inmobiliaria del Sur tienen proyectos de turismo residencial de alta gama en marcha en Marbella, Benahavís y Estepona.

6 Los precios tocan fondo e incluso rebotan en zonas como Marbella

Otra consecuencia lógica de la escasez de oferta en las zonas más cotizadas de la Costa del Sol es que los precios vuelven a subir después de siete años. Es el caso de Marbella, que de hecho es el municipio de España donde más ha subido la vivienda en el último año según el último informe de Tinsa: un 4,8%. Comparte también esta tendencia positiva Manilva con un 1,3%. La media en la Costa del Sol sigue siendo negativa, pero ya muy cercana al punto de equilibrio: -1,1% entre el primer trimestre de 2013 y el de 2014. En esta media pesan los casos de Benalmádena, Casares, Vélez-Málaga y Rincón de la Victoria, que siguen devaluándose con fuerza debido a su abundante 'stock'.

7 Los bancos se animan a terminar promociones

Se han convertido en los principales actores del panorama inmobiliario malagueño. Son propietarios de más de la mitad de las viviendas que quedan por vender, además de buena parte de los suelos. Y desde que ven que las ventas se están animando a terminar promociones que se quedaron a medio terminar. Los fuertes descuentos y las facilidades de financiación que ofrecen a los compradores están acelerando el drenaje del 'stock'

8 La concesión de hipotecas registra las primeras subidas

Esta es la señal de recuperación más débil de todas, porque sólo llevamos dos meses consecutivos de crecimiento interanual en la concesión de hipotecas (un 27% más en junio y un 37% más en julio). Además, seguimos en cifras muy bajas, por debajo de mil préstamos mensuales. Con todo, podemos estar ante un cambio de tendencia. Las campañas publicitarias que están lanzando los bancos para anunciar otra vez hipotecas son otro indicio de que el mercado hipotecario podría empezar a despegar. Pero no hay que engañarse: la demanda sigue siendo muy baja, según alertan las propias entidades.

...Y un motivo por el que no hay que echar las campanas al vuelo: el paro

El desempleo sigue en niveles alarmantes: 184.000 personas registradas en el SAE , 260.000 según la última Encuesta de Población Activa. Mientras no se cree empleo de manera sustancial (y no contratos de verano), no habrá gente dispuesta a comprarse una primera vivienda. Y la primera vivienda constituye la base del mercado inmobiliario, por más que en Málaga el turismo residencial brinde una pata adicional a este negocio.

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