Viviendas turísticas en Málaga: El reto de los datos

Viviendas turísticas en Málaga: El reto de los datos

La masificación alojativa se ha convertido en un goteo silencioso que acaba desplazando a la población autóctona y altera la morfología urbana de la ciudad

ANTONIA GUERREROEconomista, Máster en Turismo Electrónico de la UMA, y Executive MBA en el Instituto Internacional San Telmo

La mejor habitación de nuestra casa, la más acondicionada y la que guarda nuestras joyas y recuerdos, se la ofrecemos en Málaga a ese huésped que nos deja dinero hoy mientras los habitantes históricos de la ciudad se ven obligados, por los altos precios, a desplazarse a otras áreas.

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El centro de la capital y la franja del litoral se encuentran desbordados por los alquileres turísticos operados a través de plataformas tecnológicas.

Siempre los ha habido, pero en los últimos años tras la disruptiva aparición de empresas como Airbnb, Homeaway o Wimdu, este tipo de alojamiento se ha disparado.

Arriba, localización de los alquileres turísticos de Airbnb en Málaga (datos a 31 de julio de 2017, Fuente AirDNA.com). Abajo, a la izquierda, alquileres turísticos de Homeaway en el centro de Málaga (alojamientos activos para la semana del 23 al 29 de octubre con el 47% de ocupación, fuente Homeaway.com). A la derecha, alquileres turísticos de Niumba en Málaga (alojamientos activos para la semana del 23 al 29 de octubre (Fuente Niumba.com).

Málaga fue en el primer semestre el destino urbano de España en el que más creció el número de viajeros alojados en apartamentos turísticos, con un crecimiento de 190% respecto al año anterior. A consecuencia de esta masificación alojativa, se están cambiando los usos de las zonas de la capital.

Esta modificación no ha sido elegida democráticamente por los ciudadanos de Málaga. Se trata de un goteo silencioso que acaba desplazando a la población autóctona, eleva el precio de los alquileres de larga duración y altera la morfología urbana de Málaga, quizá ya de un modo irremediable. La propia patronal de las viviendas vacacionales en Andalucía reconoce que hay saturación cuando afirma que «la burbuja algún día estallará» (Diario SUR; 30/7/2017).

En estos días en los que hay un intenso debate sobre la turismofobia, y de forma continuada se emiten opiniones sobre el tema turístico y se politiza sobre una industria tan delicada y vital como esta, que supone el 13% del PIB andaluz, hacen falta argumentaciones basadas en datos.

En este sentido, podemos decir que Airbnb, la mayor plataforma de alquileres turísticos que opera en Málaga capital, ofreció en julio un 74,9% de su oferta activa en propiedades completas, un 24,2% en habitaciones privadas y un 0,9% en habitaciones compartidas, según datos de la plataforma AirDNA.

El indicador denominado RevPar, empleado en hostelería para el cálculo de la rentabilidad y que representa el ingreso por habitación disponible, se posiciona en la ciudad para este tipo de alojamientos en el caso Airbnb en 42,39 euros en los últimos doce meses (julio 2016/junio 2017). El ingreso medio por habitación disponible en hoteles de Málaga fue de 52,41 euros entre noviembre de 2016 y abril de 2017, siendo este dato en la misma fecha de 35,14 euros para los alojamientos de esta plataforma.

Podríamos tener la percepción de que estas viviendas se encuentran localizadas por los diferentes barrios de la capital y de que la oferta de este tipo de alojamiento distribuye el impacto económico entre diversas zonas de la ciudad, muchas de las cuales no se suelen beneficiar tradicionalmente del turismo y de los ingresos que genera. Lo cierto es que, en el caso del principal operador, Airbnb, el alojamiento turístico ofertado en Málaga no se distribuye de forma principal en los barrios, sino que se localiza de forma indiscutible en las zonas donde ya había movimiento turístico como el Centro, La Malagueta y Pedregalejo.

En estos mapas se puede apreciar de forma gráfica cómo se distribuyen estos alojamientos turísticos que los particulares o empresas propietarias de las viviendas ofertan en la capital.

Pero no es esta la única plataforma que oferta de forma mayoritaria sus viviendas en el Centro y en la franja litoral de la ciudad. Sucede algo parecido en el caso de otras empresas como Homeaway, Niumba o Wimdu. No se exponen datos concretos de la localización de estas viviendas, aunque se puede apreciar atendiendo a sus mapas de oferta que comparten el mismo interés por la zona Centro y la Este de la capital malagueña.

Según datos oficiales del área de Turismo y Promoción del Ayuntamiento de Málaga en este mismo año, el distrito Centro destaca sobre los demás copando el 75,25 % de viviendas turísticas; le siguen el distrito Este con 10,91% y el distrito Carretera de Cádiz con un 4,92%.

Enalquiler.com indica que, durante el último año, se incrementó 20,6% el precio del alquiler. A finales de junio el precio medio en la capital es de 1.189 euros. Sería interesante saber cuánto porcentaje de esta subida fue provocado por el efecto del crecimiento de los alojamientos turísticos.

Al dedicarse a viviendas turísticas lo que anteriormente no eran establecimientos dedicados al alojamiento, se produce un cambio en el uso. La existencia de diferentes perfiles de habitantes en una misma zona con necesidades e intereses distintos puede dar lugar a problemas de convivencia por niveles altos de ruidos a horas intempestivas, además de mayor necesidad de limpieza y seguridad. Aún se desconocen (si las hay) estadísticas que especifiquen si se ha producido algún problema de relevancia derivado de la existencia de estas viviendas turísticas.

Málaga, que se define como aspirante a destino turístico inteligente, tiene que trabajar para lograr la sostenibilidad. Este es uno de los pilares de las ‘smart city’. La gobernanza debe ser activa en la mejora del rendimiento social y ambiental del turismo, máxime tras la irrupción de estas nuevas modalidades turísticas.

Quizás en este contexto sea necesaria una mayor atención y regulación por parte de las administraciones, así como un esfuerzo por lograr una mayor transparencia en los datos institucionales y los que ofrecen las empresas, y en definitiva los distintos actores turísticos.

En general hay una necesidad de datos sobre el desarrollo del crecimiento que está experimentando este tipo de turismo en Málaga. Sería interesante que estas plataformas proporcionasen mapas que incluyeran toda la oferta activa de alojamientos, detalles sobre la evolución del precio de las viviendas, zonas en que se está incrementando la oferta de viviendas e información sobre el perfil de los propietarios o inversores.

Los datos han de ser abiertos y disponibles para la ciudadanía. Compartiendo la información, sin duda, se podrán tomar mejores decisiones. Se ha de trabajar de forma activa en que ambos aspectos, el de la regulación y el ‘Open Data’, se ejecuten de forma ágil y adaptada al dinamismo de este nuevo tiempo para que podamos ofrecer las habitaciones de nuestra casa sin necesidad de irnos a vivir fuera de ella.

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