Inversiones versus burocracia

La reactivación de operaciones urbanísticas en la capital y en la provincia es notable./Fernando González
La reactivación de operaciones urbanísticas en la capital y en la provincia es notable. / Fernando González

El ímpetu de la recuperación del sector inmobiliario choca con la falta de agilidad de las administraciones

Jesús Hinojosa
JESÚS HINOJOSAMálaga

La recuperación del sector inmobiliario es ya un hecho incontestable que tiene en el territorio malagueño uno de sus principales exponentes a nivel nacional, gracias al auge turístico registrado en la capital y recuperado en municipios de la costa. 2017 asistió a la reactivación de operaciones urbanísticas frenadas por la crisis como las torres de pisos previstas en la zona de Bizcochero, en Teatinos; el desarrollo de Torre del Río, en el litoral oeste; o la urbanización de Colinas del Limonar, en la zona este de la capital. Sin embargo, este ímpetu de la iniciativa privada por retomar las inversiones se ve frenado por la maraña burocrática instalada desde antes de la recesión y de la que todavía no se han desprendido las administraciones públicas.

Critican la acumulación de informes de distintas instituciones en un mismo expediente

Así lo consideran los colectivos y profesionales del campo del urbanismo consultados por este periódico, que opinan que las instituciones están todavía muy lejos de acompasar sus ritmos de tramitación de los proyectos a las necesidades temporales de quienes los financian. Por poner solo un ejemplo, la construcción de un edificio de nueva planta en el centro de Málaga, en la calle Victoria o en el barrio de Capuchinos requiere un informe previo de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (Aesa) porque, aunque pueda parecer sorprendente, todas esas zonas se encuentran dentro de la huella de las servidumbres aeronáuticas del aeropuerto. Según el caso, Aesa dispone de un plazo de tres a seis meses para emitir según su pronunciamiento, que se puede sumar a otros informes de Bomberos; Carreteras del Ministerio de Fomento; Movilidad del Ayuntamiento; o Comercio, Cultura y aguas de la Junta de Andalucía, entre otros muchos departamentos, en función del expediente. De ahí que el teórico plazo de tres meses para obtener una licencia de obra mayor en la capital resulte para muchos una utopía.

Atasco en los despachos

Si a ello se añade la falta de agilidad a la hora de tramitar expedientes que critican de muchos ayuntamientos, incluida la capital, empresarios y arquitectos cuestionados, no es de extrañar que una de las quejas más reiteradas de los profesionales del sector sea el freno que les supone la burocracia instalada en las instituciones. A nivel municipal, los expertos consultados coinciden en señalar a Marbella y Mijas como los consistorios en los que se hace más cuesta arriba sacar adelante un proyecto. En el caso de Marbella, la anulación de su Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) supone un hándicap importante. Respecto a la capital, hay profesionales que, prefiriendo permanecer en el anonimato, consideran que su funcionamiento es manifiestamente mejorable. El año pasado, la propia Gerencia de Urbanismo admitió que se encuentran desbordados por el incremento de las peticiones de licencias de obra. Según los datos facilitados entonces, el departamento de Licencias dispone de 78 trabajadores para tramitar más de 15.000 expedientes nuevos cada año entre los de licencias, infracción, conservación y arqueología.

El Ateneo acoge un coloquio este próximo jueves

Los cambios normativos que prepara la Junta de Andalucía respecto a su legislación urbanística serán objeto de un coloquio organizado por la Asociación de Estudios Urbanísticos y Territoriales Teatinos el próximo jueves día 18, en la sala Muñoz Degrain del Ateneo de Málaga, ubicado en la calle Compañía. A las 18 horas dará comienzo este foro que abordará cinco bloques: una valoración jurídica general; los niveles de ordenación urbanística; los criterios de ordenación del espacio público, del suelo urbano y del urbanizable; el suelo rústico; y la ejecución, gestión y disciplina urbanísticas.

La Asociación de Estudios Urbanísticos y Territoriales Teatinos pretende obtener de este foro las conclusiones para preparar su escrito de alegaciones al anteproyecto de ley que prepara la Junta, del que critican que su periodo de exposición pública de un mes se iniciara el pasado 29 de diciembre, en plenas fiestas navideñas. Por ello, los responsables de esta entidad han remitido un escrito a la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación delTerritorio para pedirle que amplíe el plazo más allá de este mes de enero con el fin de facilitar la participación en el proceso.

«No podemos seguir así», llegó a reconocer la responsable del departamento, Leonor Muñoz. Los responsables de este organismo municipal argumentan que, a la hora de contratar personal, se ven condicionados por los límites impuestos por el Estado para los ayuntamientos.

Arquitectos y promotores consideran insuficientes los cambios normativos que se avecinan con el objetivo de mejorar los trámites urbanísticos

Para procurar paliar esta situación, tanto el Ayuntamiento de la capital como el Gobierno andaluz promueven actualmente sendos cambios normativos que no terminan de convencer a quienes se enfrentan día a día a la ‘ventanilla pública’. En el caso del Ayuntamiento, se trata de una ordenanza para regular las licencias de obras con la que el equipo de gobierno municipal prevé suprimir los permisos, incluida la declaración responsable, para las actuaciones de menor entidad ( revestimientos, reparaciones, sanitarios, carpintería, pintura, etcétera) que se realicen en el interior de los edificios, entre otros supuestos. En el de la Junta, consiste en una renovación de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) que va a pasar a llamarse ‘Ley para un Urbanismo Sostenible en Andalucía’ (LUSA). Ambas iniciativas no terminan de convencer a sus usuarios.

«Las administraciones son el principal escollo al empezar nuevos desarrollos urbanísticos»

«Creemos que las nuevas normas incluso van a demorar más todavía algunos trámites»

«Los procedimientos son largos y complejos, y no se diferencia entre grandes y pequeños municipios»

«La Junta es omnipresente y tiene la obsesión de que los ayuntamientos estén siempre vigilados» Juan Ramón Fernández-Canivell Abogado

«Existe un desbordamiento normativo que puede llegar a alargar los expedientes durante años»

La Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP) cree que pueden venir a mejorar la situación, pero echa en falta medidas más contundentes para facilitar los procedimientos. «Las administraciones no han aprovechado los últimos años de inactividad empresarial para agilizar trámites administrativos, sino que vuelve a ser el principal escollo con el que se encuentran las empresas al empezar nuevos desarrollos urbanísticos o promociones inmobiliarias», apuntó Emilio López, presidente de la ACP. Los promotores han bautizado esta circunstancia como «riesgo municipio», ya que «estos retrasos o incertidumbres en los plazos derivan necesariamente en pérdida de inversiones en el municipio hacia otros donde estos aspectos se tengan más controlados», expuso López.

Los empresarios de la construcción saludan la próxima aprobación de estos nuevos reglamentos, pero echan en falta algunos aspectos. En el caso de la LUSA, piden que se establezca el procedimiento de declaración responsable para obtener el permiso de ocupación de un edificio tras su construcción. Respecto al Ayuntamiento de la capital, la ACP cree que la nueva ordenanza será positiva «siempre que se deriven los medios materiales y humanos dedicados» a los fines que contempla. El presidente de los promotores pide igualmente «máxima coordinación» entre las administraciones y departamentos que intervienen en un mismo expediente para que no se convierta en «una carrera de relevos» en la que uno de los intervinientes no puede actuar hasta que no toma el testigo del anterior.

Por su parte, el decano del Colegio de Arquitectos, Francisco Sarabia, opinó que los cambios normativos que se avecinan «no van a resolver» los «muchos nubarrones» que todavía se ciernen sobre la iniciativa inversora por culpa de la burocracia. «Creemos que algunos trámites incluso se van a alargar más todavía, como en el caso del suelo urbanizable», subrayó Sarabia, quien dijo que ayudaría bastante a agilizar los procedimientos que, en algunos casos, la falta de respuesta en plazo por parte de la administración no signifique una contestación negativa. «Se arreglarían muchas cosas si funcionara más el silencio positivo, pero eso implicaría que las instituciones se tendrían que poner las pilas para actuar en plazo», explicó el decano de los arquitectos, quien criticó que la LUSA que prepara la Junta no reduce el número de informes a los que deben someterse los proyectos y tampoco revisa los condicionantes para conceder un permiso de obras.

Según añadió, el panorama mejoraría notablemente si se implantara la tramitación vía digital para las licencias de obra mayor, lo que evitaría tener que mover miles de voluminosas carpetas de proyectos por los despachos de los ayuntamientos. «Le hemos ofrecido colaboración en ese sentido al Ayuntamiento de Málaga, como hacemos con Marbella, pero de momento no hay nada», comentó.

Lucha de competencias

El presidente de la Asociación de Estudios Urbanísticos yTerritoriales Teatinos, Vicente Seguí, opinó que la ley que prepara el Gobierno andaluz mantiene «la falta de simplificación, luchas competenciales técnicas y administrativas, o entre comunidad autónoma y municipios, desconfianza, procedimientos largos y complejos, e incapacidad para distinguir entre municipios grandes, medianos y pequeños». A juicio de Seguí, la regulación propuesta vuelve a ser «demasiado farragosa, rígida y compleja, de tal manera que complicará aún más la ordenación urbanística y seguirá suponiendo un obstáculo para que el urbanismo contribuya al desarrollo económico y social».

En el mismo sentido, José Ortiz, secretario de la asociación, apuntó que la reducción de los actuales «e inaceptables» plazos de aprobación de los proyectos no solo pasa por un cambio legislativo, sino también por la adaptación de la estructura de las administraciones, que deberían crear «un cuerpo de empleados públicos» especializados en los procesos de tramitación, en permanente formación.

Para el abogado del despacho Consulting de Derecho Urbanístico Juan Ramón Fernández-Canivell, la LUSA que pretende aprobar la Junta «sigue la línea coactiva, restrictiva y prohibitiva de la LOUA». «Es una ley dirigida a las grandes empresas y no al ciudadano que se obsesiona con la viabilidad financiera» de los proyectos, apuntó Fernández-Canivell, quien considera que, tal y como está planteado el borrador de esta nueva normativa, vendrá a «complicar excesivamente el planeamiento general, lo que va a redundar en la práctica en una falta de agilización contraria a lo que pretende el legislador». Según este letrado, la Junta sigue pretendiendo estar «omnipresente en todas las competencias, con vocación obsesiva de que los ayuntamientos sean administraciones vigiladas».

Asimismo, el abogado del despacho Ius Urbis Manuel Jiménez Baras criticó que existe «un desbordamiento normativo» que hace que los trámites de algunos proyectos duren años. Para este experto en el desarrollo de operaciones urbanísticas, el principal problema es la obligación de recabar en algunos expedientes casi una decena de informes de distintas administraciones. «En la mayoría de los casos opera el silencio negativo, es decir, el hecho de que esos informes no estén en plazo no significa que el proyecto esté aprobado», explicó, al tiempo que puso en duda que los futuros cambios normativos contribuyan a paliar esta situación.

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