La escasez de suelo industrial frena la llegada de empresas logísticas a Málaga

Las empresas logísticas prefieren instalarse en Málaga por las buenas comunicaciones y la posición central en la Costa del Sol. /SUR
Las empresas logísticas prefieren instalarse en Málaga por las buenas comunicaciones y la posición central en la Costa del Sol. / SUR

Los pocos terrenos disponibles se colocan a precios de Madrid y Barcelona, y las nuevas parcelas tardarán todavía meses en urbanizarse

Ignacio Lillo
IGNACIO LILLOMálaga

A la capital le ha pillado el toro. Ha salido de la crisis antes y con más intensidad que otras provincias, muchas grandes empresas tratan de implantarse y crecer y no encuentran sitio donde instalarse. El sector inmobiliario, la patronal y el Ayuntamiento de la capital coinciden en un hecho: la escasez de suelo industrial frena la implantación de empresas logísticas. El caso de Amazon, que está buscando hasta 50.000 metros cuadrados para un gran centro de distribución en el entorno de la capital (por el momento, sin éxito) no es aislado. Otras firmas de gran tamaño han encargado a inmobiliarias que les ayuden a encontrar ubicaciones en este entorno, que es el preferido frente a otros puntos de la provincia, por estar en el centro del eje entre Marbella/Estepona y Nerja, así como por su área metropolitana. Ello tiene una consecuencia lógica: este tipo de terrenos se cotiza aquí a precios de Madrid y Barcelona.

La consultora Savills Aguirre Newman ha presentado recientemente un estudio sobre la demanda, que concluye justamente que la oferta de espacios logísticos por encima de los 5.000 metros cuadrados es muy limitada. El tipo de instalación más demandada está entre 5.000 y 15.000 metros cuadrados de techo, acompañada de una campa que permita una operativa logística, con muelles y zona de maniobra suficiente. En cambio, la oferta existente está formada por naves y mininaves, pero no hay estructuras de ese tamaño. La demanda para 2018 se estima en unos 50.000 metros cuadrados.

Alta demanda

El informe repasa las principales operaciones de los últimos meses, entre los que aparece la venta de la plataforma Logística de Pernod Ricard; las nuevas instalaciones industriales de Smurfit Kappa (especializada en embalajes); la ampliación de Ikea, la campa del 'rentacar' Hertz y la ampliación de la plataforma logística de Tiendanimal.

José Félix Pérez-Peña, director de la consultora Aguirre Newman en Málaga, afirma sin dudas que existe una demanda latente de operadores que necesitan espacio, que no se cubre porque no hay suelo. «La ciudad está creciendo más rápido que el suelo industrial, se necesitan sobre todo naves enfocadas a la logística, que tiene unas características especiales». Es difícil encontrar parcelas de más de 2.000 metros cuadrados, que es donde está el grueso de la demanda. «Mayoral se está haciendo su propia nave (en Intelhorce) porque no hay mercado para crecer». Según sus cálculos, hay una «demanda inmediata» para 30.000 metros cuadrados; mientras que a medio plazo harán falta hasta 100.000.

La cifra

30.000
metros cuadrados es el volumen de suelo logístico que tiene una demanda inmediata para establecerse en Málaga, mientras que a medio plazo hay demanda para 100.000.

A su juicio, el problema es que los propietarios en los tiempos de crisis no han desarrollado los terrenos, que ahora se encuentran todavía sin tramitar y sin urbanizar. «Invito a los promotores a que se lancen a la piscina, porque hay demanda». Los trámites en Urbanismo llevan de uno a dos años, y el problema va a persistir porque no hay casi nada para empezar mañana. «Hasta ahora sólo ha habido sustituciones de unas empresas por otras en el mismo sitio».

El sector tiene esperanzas en la ampliación del CTM. Al respecto, Pérez-Peña se lamenta de que todavía no hay un horizonte de salida al mercado, pues depende de la entidad estatal Sepes, y la Administración va lenta. Además, lo que se prevé son naves de mediano nivel, y son necesarias de mayor extensión.

Inundabilidad

En cuanto a las quejas de los promotores por los suelos afectados por la inundabilidad del río Guadalhorce, este experto aclara que actualmente, cuando se transmite una propiedad hay que hacerlo constar, y el que compra tiene que saber que se puede anegar. «Eso echa para atrás a algunos inversores, pero hemos hecho operaciones, se tarda más porque ven que puede ser un problema de cara al futuro, y hay operaciones que se han caído por esta causa». A su juicio, buena parte de la solución pasa por la ampliación del puente del Guadalhorce, que reduciría el riesgo de desbordamiento.

El nuevo CTM y Campanillas, las grandes bolsas de suelo

Las dos grandes bolsas de suelo industrial y logístico se encuentran en el mismo distrito de Campanillas, y en ellos tienen puestas sus miras el sector inmobiliario y las empresas que aspiran a instalarse en la ciudad o a ampliar sus instalaciones. De una parte, la ampliación del CTM, con 36 hectáreas entre la segunda ronda y lo que fue la fábrica de Amoniaco. Responsables de la entidad estatal Sepes, que es la propietaria de los terrenos; de la Agencia Pública de Puertos de Andalucía (Consejería de Fomento) y de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga han acordado recientemente retomar e impulsar esta operación urbanística. No obstante, todavía queda una tramitación administrativa de al menos un año y medio para que los suelos puedan ser desarrollados y que las empresas puedan empezar a implantarse.

El otro gran yacimiento está en el mismo distrito de Campanillas, donde el PGOU autoriza el uso industrial de millones de metros cuadrados de terrenos que actualmente se encuentran baldíos. Este caso es distinto, puesto que tienen que ser los propietarios del suelo los que promuevan la urbanización y puesta en carga de los mismos, de la mano de la Gerencia de Urbanismo. El trámite lleva de dos a tres años, pero la alta demanda garantiza el éxito de la operación.

En la misma línea, Sergio Cuberos, presidente de la Asociación de Parques Empresariales (Apoma) y propietario de la cadena de supermercados Maskom, denuncia que los Presupuestos delEstado no hayan incluido ninguna partida para esta infraestructura. «Es muy difícil encontrar suelos que no estén afectados por los problemas del Guadalhorce», explica, y se lamenta:«Se está perdiendo tiempo y oportunidades de implantar empresas que generarían empleo en Málaga». Cuberos asegura que están recibiendo peticiones constantes de empresas logísticas, ante la oportunidad que supone atender un mercado «de casi dos millones de habitantes».

El concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga, Francisco Pomares, reconoce las dificultades para conseguir parcelas finalistas, listas para entrar. «Sí hay suelo, pero hay que desarrollarlo. En Campanillas hay millones de metros cuadrados que pueden ser de uso logístico, pero los promotores son los que tienen que hacerlo», desgrana Pomares. El problema es que los trámites necesarios pueden llevar de dos a tres años. Estas tareas no se han hecho durante la crisis y ahora se encuentran con un aluvión de demanda. «Lo que está desarrollado se vende rápido y la demanda sigue creciendo, pero el suelo está en manos de privados, que tienen que urbanizarlo. Hay mucho suelo sin urbanizar y el PGOU lo establece así, pero lo tienen que hacer los propietarios. Los compradores están aquí y los suelos sin desarrollar».

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