Gastos hipotecarios: ¿merece la pena reclamar?

La cantidad pagada por cada cliente suele oscilar entre 2.000 y 3.000 euros

Nuria Triguero
NURIA TRIGUERO

A la banca se le multiplican los frentes judiciales. Las cláusulas suelo son su mayor quebradero de cabeza, pero hay otros asuntos que están motivando un número importante de reclamaciones judiciales. Uno de los que está adquiriendo entidad es el de los gastos hipotecarios, que son ese conjunto de conceptos -tasación, notaría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y Registro de la Propiedad- que se tienen que abonar al formalizar un préstamo con garantía hipotecaria. Hasta la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 que condenó a BBVA y Popular a devolver estos gastos, todas las entidades han obligado a sus clientes a hacerse cargo de todos ellos. Desde entonces, algunos bancos han cambiado sus cláusulas, pasando a asumir algunas partidas.

Pero ¿qué pueden hacer los clientes que en su día se hicieron cargo de todos los gastos iniciales de la hipoteca? Hay bufetes de abogados que animan a todos los afectados a interponer demandas, pero conviene ser prudente y hacer cuentas antes de lanzarse por varios motivos. Para empezar, la cantidad que puede recuperarse es bastante inferior a la de las cláusulas suelo, por lo que el coste de abogado y procurador puede 'comerse' toda la posible ganancia, que oscila entre 2.000 y 3.000 euros.

La mayor partida corresponde al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los juzgados no se ponen de acuerdo sobre si el banco debe hacerse cargo

Además, a diferencia de lo que ocurre con la cláusula suelo, donde la jurisprudencia sentada por el Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea hace que los juzgados den la razón al consumidor en la práctica totalidad de los casos, en los gastos hipotecarios todavía hay disparidad de criterios, concretamente respecto al IAJD, como recuerdan desde la Asociación para la Defensa de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae): “La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 está siendo interpretada en sus efectos prácticos por los juzgados de primera instancia y audiencias provinciales. Y, aunque todos siguen la línea marcada por el Alto Tribunal (anular por abusiva la cláusula que impone todos los gastos al consumidor) se mantiene cierta disparidad de criterios en relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, existiendo resoluciones que atribuyen este gasto al consumidor, otros al banco y otros a ambos en diversas proporciones”.

Y es que aquí estriba una de las principales controversias de la aplicación de la sentencia del Supremo. “La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados señala en su artículo 8 que el consumidor (el prestatario) es sujeto pasivo del préstamo, pero no de la garantía (la hipoteca). Por tanto no le corresponde al consumidor 'de oficio' el pago de esa parte del impuesto. Pero sin embargo el Reglamento del impuesto (Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) exime en su artículo 25 al prestamista (el banco) del abono del impuesto”, explican los portavoces de esta asociación de consumidores.

¿Qué recomienda entonces Adicae? Por lo pronto, esta plataforma ha optado por presentar reclamaciones extrajudiciales ante cada entidad financiera, agrupando a los afectados. “Frente a la pretensión de algunos interesados en que cada afectado se busque la vida y se gaste el dinero en los tribunales enfrentándose al banco de manera individual, Adicae pretende evitar a los ciudadanos una aventura judicial que en el mejor de los casos le llevaría a recuperar entre 1.500 y 3.000 euros”, apuntan sus responsables. “Dadas las discrepancias entre diferentes juzgados de instancia, las demandas judiciales interpuestas pueden estimarse parcialmente (es decir, dando la razón en parte al usuario pero negándosela en la parte de reclamación de lo pagado por el Impuesto de AJD). Esto conlleva la no imposición de costas de contrario, es decir, que cada uno se pague sus costes de abogados y procuradores, lo que puede llevar a que el coste de la demanda sea mayor que la cantidad efectivamente recuperada”, añaden.

De no conseguir respuesta positiva con estas reclamaciones no judiciales, la asociación acudirá al Banco de España y, en caso de tampoco tener éxito, estudiará interponer demandas colectivas. Por su parte, otra asociación, Asufin ya ha presentado una macrodemanda contra Santander, CaixaBank, Bankia y Banco Sabadell que ha sido admitida a trámite por un juzgado de Madrid, y a la que pueden seguir sumándose afectados hasta septiembre.

El primer paso, en cualquiera de los casos, sería presentar una reclamación extrajudicial ante la entidad correspondiente, que se puede hacer de forma individual y no cuesta nada. Hay que tener recopiladas las facturas o justificantes de los diferentes gastos. “Si no los tienes, el banco está obligado a proporcionarlos”, apuntan desde Adicae.

Situación diferente es la de afectados por cláusula suelo que se dispongan a demandar a su banco, ya que pueden sumar la reclamación de los gastos hipotecarios a su caso.

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