Así van a cambiar las hipotecas con la reforma que prepara el Gobierno

Te contamos los cambios sustanciales de la reforma que prepara el Ejecutivo para conseguir que los contratos de estos préstamos sean más transparentes

SUR.ES

Una contratación más transparente y con mayor seguridad para el comprador de la vivienda, que queda vinculado con la entidad financiera que concede el préstamo durante varias décadas. Es el objetivo del Ministerio de Economía que tras el verano le dará el impulso definitivo a la reforma de la actual ley hipotecaria. Será entonces cuando la lleve al Consejo de Ministros y más tarde, al Congreso. Si bien, ya comienzan a conocerse detalles de la reforma. De hecho, una de las más relevantes, la de la posibilidad de cambiar de interés variable a fijo con un coste mínimo, ya la avanzó el ministro Luis de Guindos en un foro de SUR hace una semana. La reforma refleja una directiva comunitaria de 2014 y estos son los cambios más relevantes:

Si quieres cambiar de tipo de interés Pasar de interés variable a fijo será mucho más barato

Las hipotecas de interés fijo adquieren cada ven más peso. Aunque la cuantía mensual es más elevada, sí ofrecen una mayor estabilidad a lo largo de la vida del crédito. El Gobierno pretende que el coste de pasar de una actual hipoteca a tipo variable a una de tipo fijo sea muy reducido, sin comisión de cancelación y con costes muy bajos para escriturar. De ese modo, se podrían producir procesos de subrogación (cambio dentro de la misma entidad) o novación (a otra entidad) de una forma mucho más fácil.

Lo hará eliminando la comisión por subrogación que la banca cobra cuando un cliente encuentre una oferta más atractiva en otra entidad, siempre que lo haga a partir del tercer año de vida de su hipoteca; o limitando esta tasa al 0,25% del capital, si el hipotecado quiere elegir un préstamo fijo en otro banco durante los 36 primeros meses de vida de su crédito inmobiliario. Además, en este sentido, se aplicará una reducción de los aranceles notariales y registrarles del 90% -frente a la bonificación actual del 70%-, para facilitar el cambio de modelo de préstamo al tipo fijo. En lo que se refiere a la novación -cuando se modifican las condiciones de un crédito sin cambiar de banco-, esta se puede realizar mediante un contrato anexo a la escritura, sin necesidad de aplicar ningún coste, según apuntan fuentes ministeriales.

El papel crucial de los notarios Habrá que ir dos veces a notaría antes de firmar la hipoteca

La reforma de la Ley Hipotecaria otorgará un papel clave a los notarios como asesores de los clientes bancarios que se encuentren negociando una hipoteca con sus entidades, al obligar a acudir a los despachos de los fedatarios púbicos en dos ocasiones: una vez para que el notario compruebe que el banco ha entregado toda la información necesaria a su cliente relativa al préstamo, para cerciorarse de que ha comprendido las condiciones del contrato; y en una segunda ocasión, al firmar, como ocurría hasta ahora.

En esa primera visita al notario, que será gratuita y a la que no tiene que acudir el representante del banco, el cliente deberá conocer ya la ficha de advertencias estandarizadas, que ya se obligaba al banco a ofrecer a su cliente, así como otra ficha “con las cláusulas que puedan ser potencialmente más peligrosas”, indican fuentes del Ejecutivo. La entidad también está obligada a ofrecer información detallada de los gastos en los que incurre cada una de las partes, una de las cuestiones que más conflictos han provocado en los últimos meses. Con toda esa documentación, el usuario tendrá que firmar en un acta manuscrita admitiendo que conoce todas las consecuencias jurídicas del contrato.

Cuando entre en vigor la nueva ley, los notarios y registradores no podrán autorizar contratos que contengan cláusulas consideradas abusivas por los juzgados, y que se encuentren recogidas en el Registro del Ministerio de Justicia habilitado para tal fin. En lo relativo a la lista de cláusulas hipotecarias “sensibles” que se puedan incluir legalmente en los contratos, Economía detallará cuáles son en el proceso de desarrollo reglamentario de la ley, pero en cualquier caso se tratará de aquellas que han provocado más conflictos, como las relacionadas con los costes de los impagos o las limitaciones de tipos de interés a través de los ‘suelos’. Además, se prohibirán las operaciones vinculadas, esto es, la obligación de aceptar un ‘pack’ hipotecario en el que el banco ofrece el préstamo a un interés concreto junto a un conjunto de productos -seguros, tarjetas, etc.-. Eso no implica que la entidad pueda ofrecer una rebaja del tipo de interés inicial hipotecario si se adquieren determinados productos, que es la práctica habitual hasta ahora.

Los límites para la ejecución cambian No habrá dación en pago, pero sí mayor flexibilidad del banco

En materia de desahucio, aunque la ley no incorporará la posibilidad de aplicar la dación en pago, sí se flexibiliza el sistema por el que el banco puede ejecutar una vivienda si su titular deja de pagar la hipoteca. Hasta ahora, la entidad podía actuar con tres mensualidades no cobradas. A partir de ahora, se establece un límite de dinero impagado, tal y como adelantó De Guindos en marzo, con estas cifras: si el importe del impago supera el 2% del capital concedido, podrá aplicar el vencimiento anticipado del préstamo y, por tanto, la ejecución; si el impago se registra en la segunda mitad de vida de la hipoteca, ese porcentaje se eleva al 4% del capital. En el primer caso, habrá un límite de nueve meses impagados; y en el segundo, de hasta un año. Esta medida afectará a todos los créditos hipotecarios, independientemente de que ya se encuentren formalizados cuando se materialice la ley.

Topes en los porcentajes Se limitan las comisiones por amortización anticipada del préstamo

Si el hipotecado quiere amortizar anticipadamente su préstamo podrá hacerlo con unas condiciones más flexibles. Si se trata de una hipoteca a tipo fijo, habrá una comisión máxima del 4%, si se hace en los tres primeros años de vida; y del 3%, en el resto de los casos. Para las hipotecas variable, la comisión máxima será del 0,5% para los tres primeros años; un 0,25% entre el tercer y quinto año; y no habrá comisión por reembolso anticipado a partir de ese momento. Esta medida solo afectará a los préstamos que entren en vigor cuando se apruebe la ley.

Coto a las cláusulas abusivas De puño y letra que se entienden todas las cláusulas del préstamo

La reforma incluirá también una relación de aquellas cláusulas que se consideran ilegales o abusivas. Es el caso de las cláusulas suelo, declaradas ilegales el pasado año por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. El Gobierno quiere una mayor transparencia y comprobar que realmente el cliente tiene toda la información sobre las cláusulas que incluya la firma del crédito. Para ello, deberá escribir de su puño y letra que acepta y comprende el contenido de una ficha de advertencia estandarizada donde se ponga de manifiesto la existencia de determinadas cláusulas.

Se acaba la venta cruzada No se podrá vincular la concesión de la hipoteca a otros productos financieros

La reforma legal quiere acabar con la práctica extendida de vincular la aprobación de la hipoteca a la contratación de otros productos financieros, como fondos de pensiones, seguros de hogar o tarjetas de crédito.

Siete días antes El cliente tendrá una copia del contrato antes de la firma

La práctica habitual de que el cliente no tenga copia alguna del contrato de la hipoteca hasta el mismo momento de la firma ante el notario pasará a la historia. La directiva europea, que es la norma inspiradora de la ley española, obliga a la entidad financiera a facilitar al cliente todas las ofertas existentes en el mercado, haciéndole llegar al mismo tiempo una copia del contrato antes de la firma y garantizándole un plazo de reflexión de siete días tras esta para que pueda retractarse.

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