El mercado de la vivienda recupera el nivel precrisis aunque sigue lejos de la burbuja

La compraventa sube un 14,6% en 2017, su mayor ritmo en trece años, con 464.423 casas que cambiaron de manos, la cifra más alta desde 2008

J. A. BRAVO MADRID.

El sector inmobiliario vive, sin duda, «un buen momento». Y no es solo que coincidan en ello los principales actores del sector, sino que la propia estadística oficial acaba de confirmarlo. Los últimos datos del INE, publicados ayer, revelaron que el mercado de la vivienda prácticamente ha recuperado ya los niveles anteriores a la última crisis económico-financiera, si bien no de la burbuja. De hecho, de no ser por el efecto de la crisis política en Cataluña seguramente los habría alcanzado ya. En concreto, durante 2017 se vendieron 464.423 viviendas, el mayor volumen desde 2008, el año en que reventó el globo que venía viviendo el sector al registrarse 270.000 operaciones menos que el ejercicio anterior y terminar con 552.100.

En cualquier caso, como destacan los analistas de los principales sitios web inmobiliarios, aún se está lejos de los niveles de aquella bonanza de alto riesgo. En 2007, por ejemplo, cambiaron de manos 835.000, mientras que en 2006 y 2005, sus años récord, se superaron las 900.000. «Esto no quiere decir que debamos volver a aquellas cifras -matiza Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa-, pero son datos que prueban que aunque los incrementos son muy altos el nivel de actividad aún es bajo». Un aumento en el ritmo de compraventas que en 2017 llegó al 14,6%, su tasa más alta en trece años. Y es que hay que remontarse hasta 2005 para encontrar un crecimiento mayor. De hecho, la subida de casi el 6% que se produjo en 2006 fue la última antes de encadenar una serie de caídas durante siete años, solo rota puntualmente por un ascenso leve en 2010. El último descenso, ya muy moderado (-1,9%) fue en 2013, aunque los ejercicios anteriores fueron de dos dígitos: -11,5% en 2012, -18,1% en 2011, -25,1% en 2009, -28,8% en 2008 y -13,9% en 2007.

Los últimos cuatro ejercicios han sido de recuperación sostenida para el 'ladrillo': un 2% en 2014 e incrementos de dos cifras los tres siguientes (11,5% en 2015, 14% en 2016 y 14,6% en 2017). El resultado es que ahora se comercializan un 48,5% más de casas que en 2013, aunque ocho de cada diez (82,1%) son de segunda mano, el verdadero motor del mercado de la vivienda en estos años. En ello, no obstante, también ha pesado que el volumen de inmuebles nuevos no vendidos, es decir, el 'stock' que ronda el medio millón de unidades, pasa a calificarse de usado cuando transcurren dos años. En cualquier caso, la comercialización de viviendas a estrenar creció en 2017 casi cinco puntos menos que las de segunda mano (10,8% frente a 15,4%).

Mercado de segunda mano

En cualquier caso, algo está cambiando en el mercado de obra nueva porque sus compraventas no aumentaban desde 2010 -lo hicieron solo un punto y fue su única alza en toda una década- e incluso en 2015 llegó a caer un 34,5%. Eso sí, su volumen todavía es cuatro veces y media más bajo que el del mercado de segunda mano: solo 83.260 unidades en 2017 frente a 381.163 casas ya usadas. En noviembre, último mes del que el Ministerio de Fomento ha publicado datos, se concedieron 9.051 visados para construir viviendas, al tiempo que se acabaron 4.646. Esto supone que el ritmo de peticiones para edificar creció casi un 19% el año pasado (a falta de computar diciembre), mientras que el de casas finalizadas lo hizo prácticamente un 37%.

«El hecho de que la obra nueva vuelva a crecer es una señal inequívoca de la buena salud de la que goza el sector», apunta por su parte Fernando Encinar, jefe de estudios del portal Idealista. Puntualiza, eso sí, que los datos registrados «son todavía modestos en las zonas con mayor demanda». Su homólogo en Pisos.com, Ferrán Font, coincide en ello y cree que esos avances «abren la puerta de un reforzado optimismo promotor para 2018».

Eso sí, seguramente primará la construcción de viviendas de precio libre, pues se venden nueve veces más que las de protección oficial (418.915 el año pasado frente a solo 45.508), si bien estas últimas crecieron de manera apreciable (9,5%). Pero dado que la estadística del INE se basa en los datos de los registradores de la propiedad, y estos acumulan una demora de varios meses respecto al momento en que se firma la operación, el efecto negativo de la incertidumbre política en Cataluña hace prever subidas moderadas en los primeros meses de 2018. Eso en media nacional, pues en Cataluña probablemente haya caídas.

En diciembre -que computa las compraventas suscritas en octubre, tras el referéndum ilegal- ya bajaron un 5,7% en tierras catalanas -en España subieron un 9,2%-, su mayor descenso desde agosto de 2014. El crecimiento, por tanto, será «moderado y sostenido», apuntan los analistas citados. También en precios y en hipotecas, salvo sorpresas.

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