Diario Sur

¿Te vas a hipotecar? Estas son las nuevas reglas del juego

Tendrás que aprender a moverte en un mercado que ha cambiado mucho
Tendrás que aprender a moverte en un mercado que ha cambiado mucho / SUR
  • El mercado hipotecario ha cambiado mucho: ya no todo gira en torno al euríbor, predominan los préstamos a tipo fijo o mixto y las entidades exigen la contratación de múltiples productos vinculados

El mercado hipotecario sigue cogiendo velocidad. Aún estamos lejos del volumen de viviendas que se financiaban durante la burbuja inmobiliaria -que, por otra parte, es probable y hasta deseable que no vuelva a alcanzarse-, pero desde hace meses se registran crecimientos de dos dígitos en la concesión de hipotecas. En los tres primeros trimestres de este año, en la provincia, se han firmado 10.371, un 14% más que en el mismo periodo de 2015.

¿Te estás planteando pedir una hipoteca para financiar la compra de una vivienda? Tendrás que aprender a moverte en un mercado que ha cambiado mucho. Para empezar, el euríbor ya no es el 'rey sol' alrededor del cual gira toda la oferta hipotecaria, como ocurría antes. Así que conviene conocer cuáles son las nuevas reglas del juego y, posteriormente, comparar ofertas, ya que la competencia es fuerte entre entidades financieras.

Estas son las características que predominan ahora en el mercado hipotecario:

Las hipotecas fijas y mixtas predominan sobre el tipo variable

El 30% de las hipotecas que se firmaron el pasado mes de septiembre se guían por un tipo fijo. Es una cota nunca antes alcanzada en España. La iniciativa ha partido de los bancos, que en un contexto de euríbor en negativo y de desaparición de las cláusulas suelo recurren a esta fórmula para garantizarse la rentabilidad en los primeros años de vida del préstamo. Y lo cierto es que los clientes se están dejando seducir. El principal reclamo de las hipotecas a tipo fijo es su estabilidad: garantizan que a lo largo de toda la amortización se pagará la misma cuota, evolucionen como evolucionen los tipos de interés. Y precisamente porque éstos se encuentran ahora en mínimos históricos, los bancos están ofertando los préstamos a tipo fijo a un precio nunca visto en España: por debajo del 2% a 15 años y entre el 2% y el 2,5% a 20 años o más. Hay que tener en cuenta que la media histórica del euríbor es del 2,38%.

Incluso las hipotecas a tipo variable están introduciendo, en la inmensa mayoría de los casos, un periodo de tipo fijo al comienzo del préstamo. De esta manera, los bancos se aseguran la rentabilidad en este contexto de euríbor en negativo... y los hipotecados pierden la posibilidad de beneficiarse del mismo. Dicho periodo suele ser de un año o dos, aunque en algunos casos llega hasta diez años. Según el portal Bankimia, apenas el 18% de las hipotecas que actualmente se comercializan ofrecen tipo variable desde el comienzo.

De la cláusula suelo a la cláusula cero

Las cláusulas suelo han desaparecido de la nueva oferta hipotecaria por motivos obvios: la Justicia ha determinado su carácter abusivo y los clientes van con la lección aprendida cuando acuden a una entidad financiera. Sin embargo, los bancos han introducido un nuevo tipo de cláusula en los préstamos a interés variable: la cláusula cero, con la que explícitamente evitan tener que acabar pagándole intereses a los hipotecados por mucho que el euríbor esté en tasas negativas.

No más del 80% del valor de tasación o de mercado

Es una de las lecciones que se han grabado a fuego en la mente de los banqueros: no prestar más del 80% de lo que valga la vivienda. Y el porcentaje baja al 60% si se trata de una segunda vivienda. Además, antes se tomaba en cuenta el valor de tasación de la vivienda, pero ahora se suele comparar el valor de tasación y el de compraventa y se elige el menor de los dos.

Productos vinculados a gogó

La letra pequeña de las hipotecas es más extensa que nunca. Dado que los tipos de interés están más bajos que nunca, los bancos apenas ganan margen con los préstamos en sí, así que les añaden todo tipo de productos vinculados con un doble fin: fidelizar al cliente y aumentar sus ganancias. Cuentas nómina con un mínimo de dinero, seguros de vida y hogar, planes de pensiones, tarjetas de crédito... Normalmente, cuanto mejores son las condiciones de los préstamos, más productos vinculados exigen. Sólo un ejemplo: para contratar la Hipoteca Selecta de Liberbank, que parte de un interés fijo del 1,75% durante los primeros 2 años para después quedarse con un diferencial del 0,80% sobre el euríbor, hay que suscribir un seguro de vida, otro de hogar, un plan de pensiones y una tarjeta de crédito con gasto mínimo de 3.000 euros anuales, así como domiciliar nóminas por un importe superior a 3.000 euros mensuales.