La cita transcurre a media mañana en la sala de juntas de la Asociación Provincial de Constructores y Promotores. La lluvia ha dado una tregua y su presidente, José Prado, pide que pongan un poco el aire «para que refresque». Al mercado inmobiliario le pasa algo parecido. El estallido de la burbuja ha dejado al ladrillo sin oxígeno, al borde de la asfixia, pero Prado -hombre optimista- confía en que este año comenzarán a ver «la luz al final del túnel». La experiencia es un grado y él presume de tenerla: «He vivido cuatro crisis y al final siempre se sale. La primera, la del petróleo, me pilló con 400 pisos en stock y los vendimos», ilustra este madrileño afincado en Málaga desde la década de los 70. Por entonces trabajaba en la banca privada en Alemania cuando un promotor germano le fichó para para impulsar el turismo residencial en la Costa del Sol. Cuatro décadas después, el sector necesita un nuevo empujón. Y Prado tiene los ingredientes: que se garantice el empleo, que los planes generales aporten garantías, que la banca reabra el grifo hipotecario y que el comprador se anime, «ahora es el mejor momento de comprar, no tenemos más margen de rebajas».
-El 2009 se despidió con 3.152 viviendas visadas, la cifra más baja de los últimos cuarenta años. ¿Cuáles son las principales causas de este frenazo en el mercado?
-El 2009 ha sido un año catastrófico. Ya fue malo 2008, lo que ocurre es que teníamos la inercia del 2006-2007, cuando se visaron 12.000 viviendas. El último resultado, de 3.152, es lógico porque no se vende ni un piso. Hay un gran stockaje y, por tanto, para cualquier promotor iniciar una nueva obra sería un suicidio. Lo que no se entiende es que desde septiembre de 2007 el mercado natural de la provincia (cuya demanda ronda las 22.000 viviendas) haya desaparecido por completo. ¿Por qué ocurre esto? Pues porque los separados se quedan en sus casas, cada vez son menos las parejas que se emancipan de sus padres... El mercado está constreñido y no consume. La clave está en la inseguridad que hay y en la interdependencia de todos los sectores. La gente tiene miedo a perder su empleo y se pregunta si será el próximo en engrosar las cifras del paro.
-Y el miedo paraliza...
-Claro. Ese miedo está haciendo que la gente no consuma nada. A ello se suma que muchos de los que sí quieren comprar se encuentran con que las entidades financieras están cerradas a cal y canto. Muchas operaciones no se han realizado por su negativa a la financiación. Por ello confiamos en que la nueva medida firmada con la Junta de Andalucía tenga los resultados apetecibles: sacar viviendas al mercado a un precio de entre un 30 y un 40% más baratas respecto a las tarifas de venta al publico 2008-2009 con el aval de la Junta. Esperamos que las entidades no rompan este pacto.
-Porque entiendo que esa financiación es uno de los principales balones de oxígeno para conseguir que el ladrillo vuelva a respirar a buen ritmo, ¿es así?
-Hay tres piezas claves en este puzle: el cliente, que el mercado resurja y que la banca crea otra vez en el sector inmobiliario, un producto financiero con el que han ganado mucho dinero. Si a eso le unes que ahora hay un plan apoyado y avalado por la Junta -que va a poner mil millones a disposición de esta iniciativa y va a respaldar con 9.000 euros cada compra para ayudar al consumidor a afrontar las primeras cuotas hipotecarias-, creo que hemos conseguido un marco para que el mercado vea un poco la luz al final del túnel y empiece a resurgir. Eso en cuanto a promoción. En cuanto a construcción, hasta ahora un 90% hacía vivienda, pero como este sector está parado ahora se ha refugiado en la obra pública. En 2009 los fondos estatales para el empleo y la sostenibilidad local funcionaron bien y además, los contratistas cobraron. Lo que no nos gusta es que para 2010 los fondos han bajado.
-¿En qué proporción?
-En un 33% para Málaga y su provincia: de 269 millones de euros a 169. A ello hay que restarle el 20% que el Estado va a permitir que los ayuntamientos destinen a gastos corrientes, con lo que en total nos quedarán 135 millones, 34 para la capital.
-¿Y cuál es su petición?
-Nuestra petición es que no se rompa la línea. Tenemos 41.000 personas de la construcción en paro, por lo que lo que queremos es que no se cambie la tendencia de 2009 y se utilice ese fondo estatal para proyectos productivos. Está en manos de las administraciones públicas que se mantengan los puestos de trabajo aunque no se empiece a construir. ¿Cómo? Generando nuevas iniciativas productivas. Esa es nuestra petición para este arranque de año.
-La vivienda protegida podría ser otro atractivo salvavidas, el problema es que la oferta sigue siendo escasa y este modelo no acaba de despegar. ¿Qué falla?
-Es cierto que la oferta es baja, porque a no ser que la administración sea la que promueva las viviendas, el promotor no va a meterse en ningún proyecto nuevo con los niveles de stockaje tan altos. A mí personalmente no me importaría hacer VPO siempre que salgan los números, pero no pondré ninguna vivienda más en carga mientras no me desprenda de las que tengo. Nuestra solución pasa pues por liberarnos del stockaje, para lo cual son fundamentales los planes generales. En este sentido, hacemos un llamamiento a las administraciones para que aprueben forma definitiva, no parcial, sus planeamientos.
-¿Qué daños les están causando tales retrasos?
-No los tenemos cuantificados, pero exigimos que hagan cuanto antes los deberes porque desde que se aprueba el plan general hasta que yo como promotor puedo empezar a diseñar mi vivienda necesito un tiempo para recomponer mis equipos y engrasar la maquinaria. Desde 2002 hemos perdido ya ocho años. Tenemos que disponer de garantías. Y los planes generales son la herramienta legal para que podamos construir nuestras viviendas sin problemas. Es más, es un mensaje hacia el exterior de que no va a volver a pasar lo que hasta ahora ha ocurrido en ciertos municipios. Eso lo va a paliar la planificación porque una licencia municipal será entonces palabra de Dios. Sobre los efectos, hasta que no se aprueben y pasen unos seis meses no veremos su repercusión, pero tenga en cuenta que sólo Málaga capital contará con mil millones de inversión cuando tenga un plan general aprobado definitivamente. Un plan general abre las arterias económicas de los municipios, que ahora están cerradas. Nos tienen maniatados por completo. Es una necesidad perentoria para Málaga y su provincia que los planes generales estén aprobados definitivamente porque no tenemos otras economías productivas alternativas.
-Un argumento cacareado hasta la saciedad desde que estalló la crisis. Es como si se culpara a la construcción de lo que ha pasado...
-Se habla mucho de otro modelo económico. Bienvenido sea, pero un nuevo modelo no se hace en dos días por decreto ni por ley, se hace con emprendedores y con empresarios. Cuando yo llegué a Málaga a principios de los 70 había fábricas. Hoy día los polígonos industriales son almacenes. Toda la economía se ha concentrado en dos pilares básicos: la construcción y el turismo, que muchas veces van de la mano. Se demoniza a la construcción como causante de la crisis, cuando hemos sido el sustento de la economía de la provincia. No es nuestra culpa. En todo caso será un error de la administración por no crear economías paralelas en época de bonanza que ahora nos hubieran suplido. Es su culpa por no dar incentivos suficientes. Que no nos echen la culpa a nosotros que hemos hecho los deberes.
-Ha mencionado antes los efectos negativos de no disponer de planes generales cara al exterior. ¿Cómo ha afectado esta realidad, unida a la crisis, al turismo residencial?
-En el año 2006 este mercado copaba el 40% de nuestra producción, con más de 46.000 viviendas. Hoy ha caído en los mismos niveles que el resto. No sólo no nos compran estos inmuebles, sino que los que los tienen encima se están yendo. Es el resultado de la globalización de la crisis. El reajuste económico ha tocado de lleno a los clientes de los que nos nutríamos. El nacional que se queda sin trabajo lo primero que recorta es en bienes superfluos como la segunda residencia, por lo que intenta venderlas o alquilarlas. Con los extranjeros ocurre lo mismo. En Alemania ahora está empezando a resurgir la economía, pero sus ciudadanos no compran bajo ningún concepto porque están ahorrando. Con los británicos tenemos además el problema de la libra, que antes estaba a 1,43 y ahora casi paritaria al euro. Así es imposible. Se van porque no pueden vivir con mil libras aquí, han perdido poder adquisitivo. A ello se suma el encarecimiento ingente en todos los tributos municipales. El IBI ha subido hasta un 40%, la basura, la luz... ya no somos un paraíso en cuanto a costes. Sí lo somos en cuanto a calidad de vida y meteorología, pero hemos cambiado. Aún así, estoy seguro de que esos turistas volverán tarde o temprano. Esta es la cuarta crisis que vivo. La primera fue la del petróleo, que me pilló con 400 pisos en stockaje y salimos. Eso sí, entonces no se cerró el grifo de los créditos. Ahora la herramienta principal está bloqueada y ningún gremio puede trabajar sin préstamos. Esperamos que con el tripartito que hemos hecho con la Junta pongan dinero.
-De momento, al menos, las cifras invitan a un ligero optimismo. El número de hipotecas sobre viviendas constituidas en noviembre registró el primer incremento (1,8%) después de treinta meses consecutivos de descensos interanuales.
-Sí, pero se trata de una subida imperceptible. Mi impresión es que al tener los bancos más del 30% del stock están concediendo hipotecas con cierta mano larga. Es, pues, un repunte extraño. Bienvenido sea que se vendan pisos, porque así se libera el stockaje. Sólo esperamos que el grifo se abra a todos por igual.
-Hablemos ahora de precios. Los pisos han bajado, pero la queja que está en la calle es que ese descenso no ha sido aún suficiente...
No lo suficiente que muchos quieren. Los precios de ahora están a niveles de 2004. Hay quien ha tenido que bajar hasta un 40% para hacer caja. Nuestra tragedia es que un préstamo hipotecario tiene dos años de cadencia en los que sólo se pagan intereses. Al mes 25 empezamos a pagar principal e interés, a una media de 650 euros por cada vivienda. Cualquier promotor que tenga pues 20 pisos sin ocupar tiene que poner a disposición del banco 14.000 euros mensuales, que probablemente no tenga porque nuestros beneficios están en los pisos. No tenemos activo circulante para hacer frente a esos pagos mensuales. Por ello, muchos compañeros renuncian ya no a las ganancias, que a eso ya hemos renunciado, sino que están dispuestos a perder de los costes para quitarse la letra. Muchas empresas tiran la toalla, de ahí que la banca cada vez tenga más inmuebles.
-Hablando de banca, los servicios de estudios de algunas entidades sostienen que en este 2010 el mercado inmobiliario recortará sus tarifas otro 15%, ¿lo comparte?
-Personalmente no comprendo esas generalidades, porque cada empresa, cada promotor tiene sus particularidades. Si soy una empresa fuerte mantengo mis precios hasta que el mercado se recupere. Pero si no puedo pagarle al banco porque no tengo recursos recorto, un 50, un 60 o un 70%. No se puede generalizar, no entiendo esos cálculos si el gremio no es uniforme.¿En base a qué parámetros se establecen esas previsiones? Lo que sí es cierto es que la mayoría tiene necesidad de vender y está dispuesto a perder, primero de sus ganancias y luego de sus propios costes para salvar la empresa.
-¿Diría entonces que es un buen momento para comprar una casa?
-La vivienda es la compra mas importante que hace una persona en su vida, por lo que debe pensarse muy mucho cuándo se compra, cómo y dónde. Mi consejo es que busque el sitio que le guste, que vea varios promotores y cuando haya seleccionado tres o cuatro o los que sea, que los visite, se informe y en su casa haga un análisis de cuál le interesa. Este momento es el más barato que existe para comprar a promotores.
-¿Tienen margen para efectuar nuevas rebajas?
-Imposible. Y se lo puede demostrar cualquier promotor. Se están vendiendo las casas a la tasación del banco. Es el momento idóneo para compra, lo que no quita que a lo mejor dentro de seis meses lo sea para comprarle al banco, eso no lo se. Los precios dudo que puedan bajar mas porque ya están al límite y no tenemos más margen de rebaja.
-Para finalizar, le pediría una previsión para 2010, ¿es optimista?
-Personalmente soy optimista. Este año no puede ser peor que 2009. Lo importante es que le llegue el mensaje al malagueño que tiene la intención de comprarse un piso: que es el mejor momento. Para ello es fundamental que la economía suba y se garantice la estabilidad de los puestos de trabajo. Hemos tocado fondo.
